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Achat : Maison Javron-les-Chapelles (53250)

VilleJavron-les-Chapelles (53)
Surface93m²
Coût Total137 180€
Loyer Annuel6 520€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 380 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 853,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 garage, 1 place de parking

Dans le centre de Lavron-Les-Chapelles, maison de bourg comprenant :- Au rez-de-chaussée : une entrée, un salon/séjour, une cuisine, une buanderie, un wc séparé et un pièce à usage de débarras donnant accès à une dépendance avec grenier.- Au premier étage : un palier desservant deux chambres, une salle de bains et un wc séparé.- Grenier au dessus.- Cour sur l'arrière.- A proximité, garage avec grenier et jardinet.

Ville : Javron-les-Chapelles
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.417500, -0.337780
Total : 137 180€
Prix d'acquisition : 79 380€
Travaux : 51 450€
Valeur du bien : 130 830€
Frais de notaire : 6 350€
Coût estimé : 6 350€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 5.84€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6520€/an
Fourchette totale : 421€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5056€ - 8406€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 6.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :781,39 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 669 €
Prix d'achat :79 380 €
Décote à l'achat :+6 711€ (+9.2%)
Marge achat-revente :-64 511€ (-88.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 805,19€
Coût de l'assurance :12 003,25€
Taxe foncière : 651,97€/an
Soit par mois : 54,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 450 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 600€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 120€/m² = 11160€, Main d'œuvre: 440€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Javron-les-Chapelles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 010 €
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -57 010 €
Résultat foncier Année 1 : -50 490 €(Déficit de 50 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 560 €/an
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -5 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29090.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 380 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 597 €(65% de 79 380 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 876 €/an
Calcul : 51 597 € × 3,636% = 1 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 520 €57 014 €4 432 €-50 494 €21 400 €29 094 €29 094 €
26 650 €5 444 €4 312 €1 206 €--27 889 €
36 783 €5 321 €4 189 €1 462 €--26 426 €
46 919 €5 193 €4 061 €1 726 €--24 701 €
57 057 €5 061 €3 929 €1 996 €--22 704 €
67 198 €4 924 €3 792 €2 274 €--20 430 €
77 342 €4 783 €3 651 €2 559 €--17 871 €
87 489 €4 638 €3 506 €2 851 €--15 020 €
97 639 €4 487 €3 355 €3 152 €--11 868 €
107 792 €4 332 €3 200 €3 460 €--8 409 €
117 947 €4 171 €3 039 €3 776 €--4 632 €
128 106 €4 005 €2 873 €4 101 €---
138 269 €3 834 €2 701 €4 435 €---
148 434 €3 656 €2 524 €4 778 €---
158 603 €3 473 €2 341 €5 129 €---
168 775 €3 284 €2 152 €5 490 €---
178 950 €3 089 €1 957 €5 861 €---
189 129 €2 887 €1 755 €6 242 €---
199 312 €2 678 €1 546 €6 634 €---
209 498 €2 463 €1 331 €7 035 €---
219 688 €2 240 €1 108 €7 448 €---
229 882 €2 010 €878 €7 872 €---
2310 079 €1 772 €640 €8 307 €---
2410 281 €1 526 €394 €8 754 €---
2510 486 €1 273 €141 €9 214 €---
TOTAL208 827 €143 558 €63 805 €65 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-6 420 €+7 789 €
2+1 369 €0 €+1 369 €
3+1 369 €0 €+1 369 €
4+1 369 €0 €+1 369 €
5+1 369 €0 €+1 369 €
6+1 369 €0 €+1 369 €
7+1 369 €0 €+1 369 €
8+1 369 €0 €+1 369 €
9+1 369 €0 €+1 369 €
10+1 369 €0 €+1 369 €
11+1 369 €0 €+1 369 €
12+1 369 €+1 230 €+139 €
13+1 369 €+1 330 €+39 €
14+1 369 €+1 433 €-64 €
15+1 369 €+1 539 €-170 €
16+1 369 €+1 647 €-278 €
17+1 369 €+1 758 €-389 €
18+1 369 €+1 873 €-504 €
19+1 369 €+1 990 €-621 €
20+1 369 €+2 111 €-742 €
21+1 369 €+2 234 €-865 €
22+1 369 €+2 362 €-993 €
23+1 369 €+2 492 €-1 123 €
24+1 369 €+2 626 €-1 257 €
25+1 369 €+2 764 €-1 395 €
Total+34 225 €+20 970 €+13 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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