Maison à vendre

VilleSommecaise (89)

Surface115m²

Coût Total184 520€

Loyer Annuel10 301€

Rentabilité5.58%

Cashflow/mois-205€

Prix : 119 000 €

Surface : 115 m²

Prix au m² : 1 034,78 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2 salles de bain, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Maison ancienne comprenant entrée, séjour avec cheminée insert, cuisine avec cheminée insert, salle d'eau avec wc ; à l'étage : mezzanine, 2 chambres, couloir et salle de bains avec wc. Garage. Bûcher et remise. Double vitrage. Terrain de 880 m2 entouré de prairies et bois. Au calme.

Ville : Sommecaise

Département : Yonne

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 89110

Coordonnées : 47.837491, 3.217246

Total : 184 520€

Prix d'acquisition : 119 000€

Travaux : 56 000€

Valeur du bien : 175 000€

Frais de notaire : 9 520€

Coût estimé : 9 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 115m²

Loyer prédit : 7.46€/m²/mois

Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois

Loyer total estimé : 858€/mois

Loyer annuel estimé : 10301€/an

Fourchette totale : 681€ - 1083€/mois

Fourchette annuelle : 8168€ - 12991€/an

Rentabilité brute :5.58%

Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.04%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 357,14 €/m²

Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :156 071 €

Prix d'achat :119 000 €

Décote à l'achat :-37 071€ (-23.8%)

Marge achat-revente :-28 449€ (-18.2%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :184 520€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,75€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :53,82€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 977,57€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 605,18€

Coût de l'assurance :16 145,50€

Taxe foncière : 1 030,13€/an

Soit par mois : 85,84€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 858,44€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 063,41€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-204,97€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 358 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 115 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 115 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation importante

Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, carrelage et peinture

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(487 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:6 900€
Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
Pompe à chaleur air/eau:12 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
Fenêtres double vitrage:8 400€
Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
Rénovation salle de bain complète:9 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Rénovation cuisine complète:15 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Revêtement sol chambres:3 000€
Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Peinture chambres:1 200€
Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sommecaise (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois

Revenus locatifs annuels : 10 301 €/an

Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 377 €/an

Base de calcul : Emprunt de 184 520 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 646 €/an

Calcul : 54 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 053 €

Revenus locatifs : +10 301 €

Charges déductibles : -64 053 €

Résultat foncier Année 1 : -53 752 €(Déficit de 53 752 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 32 352 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 053 €/an

Revenus locatifs : +10 301 €

Charges déductibles : -8 053 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 248 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32351.92 € reporté.

Prix d'achat du bien : 119 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 813 €/an

Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	10 301 €	64 059 €	6 383 €	-53 758 €	21 400 €	32 358 €	32 358 €
2	10 507 €	7 892 €	6 216 €	2 615 €	-	-	29 743 €
3	10 717 €	7 719 €	6 043 €	2 999 €	-	-	26 744 €
4	10 932 €	7 539 €	5 864 €	3 392 €	-	-	23 352 €
5	11 150 €	7 354 €	5 678 €	3 797 €	-	-	19 555 €
6	11 373 €	7 161 €	5 485 €	4 212 €	-	-	15 343 €
7	11 601 €	6 962 €	5 286 €	4 639 €	-	-	10 704 €
8	11 833 €	6 756 €	5 080 €	5 077 €	-	-	5 628 €
9	12 070 €	6 542 €	4 867 €	5 527 €	-	-	100 €
10	12 311 €	6 321 €	4 645 €	5 990 €	-	-	-
11	12 557 €	6 092 €	4 416 €	6 465 €	-	-	-
12	12 808 €	5 855 €	4 179 €	6 953 €	-	-	-
13	13 064 €	5 609 €	3 933 €	7 455 €	-	-	-
14	13 326 €	5 355 €	3 679 €	7 971 €	-	-	-
15	13 592 €	5 092 €	3 416 €	8 501 €	-	-	-
16	13 864 €	4 819 €	3 143 €	9 045 €	-	-	-
17	14 141 €	4 536 €	2 860 €	9 605 €	-	-	-
18	14 424 €	4 244 €	2 568 €	10 180 €	-	-	-
19	14 713 €	3 941 €	2 265 €	10 772 €	-	-	-
20	15 007 €	3 627 €	1 951 €	11 380 €	-	-	-
21	15 307 €	3 302 €	1 626 €	12 005 €	-	-	-
22	15 613 €	2 966 €	1 290 €	12 647 €	-	-	-
23	15 926 €	2 618 €	942 €	13 308 €	-	-	-
24	16 244 €	2 257 €	581 €	13 987 €	-	-	-
25	16 569 €	1 883 €	207 €	14 686 €	-	-	-
TOTAL	329 952 €	190 504 €	92 605 €	139 449 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 449 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 301 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 163 €	-6 420 €	+8 583 €
2	+2 163 €	0 €	+2 163 €
3	+2 163 €	0 €	+2 163 €
4	+2 163 €	0 €	+2 163 €
5	+2 163 €	0 €	+2 163 €
6	+2 163 €	0 €	+2 163 €
7	+2 163 €	0 €	+2 163 €
8	+2 163 €	0 €	+2 163 €
9	+2 163 €	0 €	+2 163 €
10	+2 163 €	+1 767 €	+396 €
11	+2 163 €	+1 939 €	+224 €
12	+2 163 €	+2 086 €	+77 €
13	+2 163 €	+2 237 €	-74 €
14	+2 163 €	+2 391 €	-228 €
15	+2 163 €	+2 550 €	-387 €
16	+2 163 €	+2 714 €	-551 €
17	+2 163 €	+2 881 €	-718 €
18	+2 163 €	+3 054 €	-891 €
19	+2 163 €	+3 232 €	-1 069 €
20	+2 163 €	+3 414 €	-1 251 €
21	+2 163 €	+3 601 €	-1 438 €
22	+2 163 €	+3 794 €	-1 631 €
23	+2 163 €	+3 992 €	-1 829 €
24	+2 163 €	+4 196 €	-2 033 €
25	+2 163 €	+4 406 €	-2 243 €
Total	+54 075 €	+41 835 €	+12 240 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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