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Détails du bien

Bien expiré
VilleBlois, Saint-denis-sur-loire, Saint-sulpice-de-pommeray, Villebarou, Villerbon (41)
Surface47m²
Coût Total102 380€
Loyer Annuel8 127€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 404,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T2 de 47m2, entrée sur espace de vie donnant sur un balcon plein sud avec vue sur parc, avec cuisine aménagée et équipée, dresssing, une chambre avec balcon, salle de bains, wc. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Blois, Saint-denis-sur-loire, Saint-sulpice-de-pommeray, Villebarou, Villerbon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 102 380€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 97 100€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8127€/an
Fourchette totale : 558€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6692€ - 9869€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 000 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-28 000€ (-29.8%)
Marge achat-revente :-8 380€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 739,22€
Coût de l'assurance :8 958,25€
Taxe foncière : 812,66€/an
Soit par mois : 67,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 677,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments obsolètes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 127 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 508 €
Revenus locatifs : +8 127 €
Charges déductibles : -37 508 €
Résultat foncier Année 1 : -29 381 €(Déficit de 29 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 408 €/an
Revenus locatifs : +8 127 €
Charges déductibles : -6 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7981.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 127 €37 511 €3 440 €-29 384 €21 400 €7 984 €7 984 €
28 289 €6 320 €3 349 €1 970 €--6 015 €
38 455 €6 225 €3 254 €2 230 €--3 785 €
48 624 €6 127 €3 156 €2 497 €--1 288 €
58 796 €6 026 €3 055 €2 770 €---
68 972 €5 922 €2 951 €3 051 €---
79 152 €5 813 €2 842 €3 339 €---
89 335 €5 701 €2 730 €3 634 €---
99 522 €5 586 €2 615 €3 936 €---
109 712 €5 466 €2 495 €4 246 €---
119 906 €5 342 €2 371 €4 565 €---
1210 104 €5 213 €2 242 €4 891 €---
1310 306 €5 081 €2 110 €5 226 €---
1410 513 €4 943 €1 973 €5 569 €---
1510 723 €4 801 €1 830 €5 921 €---
1610 937 €4 655 €1 684 €6 283 €---
1711 156 €4 503 €1 532 €6 654 €---
1811 379 €4 345 €1 374 €7 034 €---
1911 607 €4 183 €1 212 €7 424 €---
2011 839 €4 014 €1 043 €7 825 €---
2112 076 €3 840 €869 €8 235 €---
2212 317 €3 660 €689 €8 657 €---
2312 564 €3 474 €503 €9 090 €---
2412 815 €3 281 €310 €9 534 €---
2513 071 €3 082 €111 €9 990 €---
TOTAL260 297 €155 114 €49 739 €105 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707 €-6 420 €+8 127 €
2+1 707 €0 €+1 707 €
3+1 707 €0 €+1 707 €
4+1 707 €0 €+1 707 €
5+1 707 €+445 €+1 262 €
6+1 707 €+915 €+792 €
7+1 707 €+1 002 €+705 €
8+1 707 €+1 090 €+617 €
9+1 707 €+1 181 €+526 €
10+1 707 €+1 274 €+433 €
11+1 707 €+1 369 €+338 €
12+1 707 €+1 467 €+240 €
13+1 707 €+1 568 €+139 €
14+1 707 €+1 671 €+36 €
15+1 707 €+1 776 €-69 €
16+1 707 €+1 885 €-178 €
17+1 707 €+1 996 €-289 €
18+1 707 €+2 110 €-403 €
19+1 707 €+2 227 €-520 €
20+1 707 €+2 347 €-640 €
21+1 707 €+2 471 €-764 €
22+1 707 €+2 597 €-890 €
23+1 707 €+2 727 €-1 020 €
24+1 707 €+2 860 €-1 153 €
25+1 707 €+2 997 €-1 290 €
Total+42 675 €+31 555 €+11 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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