Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Apprt loué 70m2 cognac

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface70m²
Coût Total133 300€
Loyer Annuel7 943€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Appartement rénové à Cognac, Quartier La Chaudronne

🔑 Caractéristiques de l'appartement

  • Superficie: 67 m²
  • Nombre de pièces : 6 (comprenant 2 chambres)
  • Buanderie: 4 m²
  • Caves : 2
  • Parking : Sécurisé
  • Cuisine: Équipée -vendu loué ✨ Description : Découvrez cet appartement lumineux et spacieux dans le quartier prisé de La Chaudronne à Cognac. Rénové et bien entretenu, il offre un cadre de vie agréable avec toutes les commodités nécessaires. Idéal pour une famille ou un investissement locatif, cet appartement se distingue par ses nombreux atouts.

💰 Prix de vente: 90 000 €

📞 Contact: Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter !

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.700700, -0.313480
Total : 133 300€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 126 100€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7943€/an
Fourchette totale : 531€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6368€ - 9908€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 334,94€
Coût de l'assurance :11 663,75€
Taxe foncière : 794,33€/an
Soit par mois : 66,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 943 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 809 €
Revenus locatifs : +7 943 €
Charges déductibles : -41 809 €
Résultat foncier Année 1 : -33 866 €(Déficit de 33 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 709 €/an
Revenus locatifs : +7 943 €
Charges déductibles : -5 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12465.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 943 €41 813 €4 452 €-33 870 €21 400 €12 470 €12 470 €
28 102 €5 595 €4 334 €2 507 €--9 962 €
38 264 €5 472 €4 211 €2 792 €--7 170 €
48 430 €5 345 €4 084 €3 084 €--4 086 €
58 598 €5 214 €3 953 €3 384 €--702 €
68 770 €5 078 €3 818 €3 692 €---
78 945 €4 938 €3 677 €4 007 €---
89 124 €4 793 €3 532 €4 331 €---
99 307 €4 643 €3 382 €4 664 €---
109 493 €4 488 €3 227 €5 005 €---
119 683 €4 327 €3 066 €5 356 €---
129 877 €4 161 €2 900 €5 716 €---
1310 074 €3 989 €2 728 €6 085 €---
1410 276 €3 811 €2 550 €6 464 €---
1510 481 €3 627 €2 367 €6 854 €---
1610 691 €3 437 €2 176 €7 253 €---
1710 905 €3 241 €1 980 €7 664 €---
1811 123 €3 037 €1 776 €8 085 €---
1911 345 €2 827 €1 566 €8 518 €---
2011 572 €2 609 €1 348 €8 963 €---
2111 803 €2 384 €1 123 €9 419 €---
2212 039 €2 151 €890 €9 888 €---
2312 280 €1 910 €650 €10 370 €---
2412 526 €1 661 €400 €10 864 €---
2512 776 €1 404 €143 €11 373 €---
TOTAL254 428 €131 957 €64 335 €122 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €+897 €+771 €
7+1 668 €+1 202 €+466 €
8+1 668 €+1 299 €+369 €
9+1 668 €+1 399 €+269 €
10+1 668 €+1 502 €+166 €
11+1 668 €+1 607 €+61 €
12+1 668 €+1 715 €-47 €
13+1 668 €+1 826 €-158 €
14+1 668 €+1 939 €-271 €
15+1 668 €+2 056 €-388 €
16+1 668 €+2 176 €-508 €
17+1 668 €+2 299 €-631 €
18+1 668 €+2 426 €-758 €
19+1 668 €+2 555 €-887 €
20+1 668 €+2 689 €-1 021 €
21+1 668 €+2 826 €-1 158 €
22+1 668 €+2 966 €-1 298 €
23+1 668 €+3 111 €-1 443 €
24+1 668 €+3 259 €-1 591 €
25+1 668 €+3 412 €-1 744 €
Total+41 700 €+36 741 €+4 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →