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Appartement 4 pièces avec GARAGE et balcon

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface64m²
Coût Total196 380€
Loyer Annuel11 150€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-466€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 109,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Résidence de l’Adret à Grasse, à proximité de la gare et des commodités a pied, appartement 4 pièces situé au 3e étage d’une résidence fermée et sécurisée. Il se compose d’une entrée avec rangement, d’un lumineux séjour offrant une vue verdoyante avec un balcon exposé au SUD, d’une cuisine avec sa loggia, d’un WC indépendant, d’une salle de bains, et de 3 belles chambres avec possibilité d’y inclure son dressing. Possibilité d’ouvrir les cloisons afin d’augmenter la superficie du séjour et de la cuisine. Appartement vendu avec un GARAGE fermé.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.656522, 6.937776
Total : 196 380€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 50 580€
Valeur du bien : 185 580€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11150€/an
Fourchette totale : 713€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 14536€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 189,04 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 098 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-69 098€ (-33.9%)
Marge achat-revente :7 718€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 506,11€
Coût de l'assurance :17 183,25€
Taxe foncière : 1 115,03€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 258,33€/mois
Soit par an : 3 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 394,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-465,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 580 €(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 100 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 328 €
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -62 328 €
Résultat foncier Année 1 : -51 178 €(Déficit de 51 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 748 €/an
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -11 748 €
Résultat foncier Années 2+ : -598 €/an(Déficit de 598 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29777.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 150 €62 334 €6 852 €-51 184 €21 400 €29 784 €29 784 €
211 373 €11 576 €6 673 €-202 €202 €-29 784 €
311 601 €11 390 €6 488 €210 €--29 574 €
411 833 €11 199 €6 296 €634 €--28 940 €
512 069 €11 000 €6 098 €1 070 €--27 870 €
612 311 €10 794 €5 892 €1 517 €--26 353 €
712 557 €10 581 €5 678 €1 976 €--24 377 €
812 808 €10 360 €5 458 €2 448 €--21 929 €
913 064 €10 131 €5 229 €2 933 €--18 995 €
1013 326 €9 894 €4 992 €3 432 €--15 564 €
1113 592 €9 649 €4 746 €3 944 €--11 620 €
1213 864 €9 394 €4 492 €4 470 €---
1314 141 €9 131 €4 228 €5 011 €---
1414 424 €8 858 €3 955 €5 566 €---
1514 713 €8 575 €3 673 €6 138 €---
1615 007 €8 282 €3 380 €6 725 €---
1715 307 €7 979 €3 077 €7 328 €---
1815 613 €7 665 €2 762 €7 948 €---
1915 925 €7 339 €2 437 €8 586 €---
2016 244 €7 002 €2 100 €9 242 €---
2116 569 €6 653 €1 750 €9 916 €---
2216 900 €6 291 €1 388 €10 609 €---
2317 238 €5 916 €1 014 €11 322 €---
2417 583 €5 528 €625 €12 055 €---
2517 935 €5 126 €223 €12 809 €---
TOTAL357 148 €272 645 €99 506 €84 503 €21 602 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 481 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342 €-6 420 €+8 762 €
2+2 342 €-61 €+2 403 €
3+2 342 €0 €+2 342 €
4+2 342 €0 €+2 342 €
5+2 342 €0 €+2 342 €
6+2 342 €0 €+2 342 €
7+2 342 €0 €+2 342 €
8+2 342 €0 €+2 342 €
9+2 342 €0 €+2 342 €
10+2 342 €0 €+2 342 €
11+2 342 €0 €+2 342 €
12+2 342 €+1 341 €+1 001 €
13+2 342 €+1 503 €+839 €
14+2 342 €+1 670 €+672 €
15+2 342 €+1 841 €+501 €
16+2 342 €+2 017 €+325 €
17+2 342 €+2 198 €+144 €
18+2 342 €+2 385 €-43 €
19+2 342 €+2 576 €-234 €
20+2 342 €+2 773 €-431 €
21+2 342 €+2 975 €-633 €
22+2 342 €+3 183 €-841 €
23+2 342 €+3 397 €-1 055 €
24+2 342 €+3 617 €-1 275 €
25+2 342 €+3 843 €-1 501 €
Total+58 550 €+28 837 €+29 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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