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Appartement à vendre

VilleGagny (93)
Surface66m²
Coût Total196 260€
Loyer Annuel13 219€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 075,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Situé à Gagny, gare RER E (LeChénay) à 380m, Bus ligne 221 (Montguichet Aréna) à 220 et proche des commerces. Appartement type 4 pièces de 66m2 situé au 4ème et dernier étage comprenant : Entrée, séjour, chambre, cuisine avec cellier, salle de bain, WC, 2 chambres, divers rangements et placard, et une cave. Pour toutes questions, n'hésitez pas à nous contacter.

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.878522, 2.554141
Total : 196 260€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 185 300€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1102€/mois
Loyer annuel estimé : 13219€/an
Fourchette totale : 904€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 10852€ - 16103€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 444,49 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 336 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-24 336€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-34 924€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 129,07€
Coût de l'assurance :17 172,75€
Taxe foncière : 1 321,93€/an
Soit par mois : 110,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 101,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Revêtement sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 102 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 219 €/an
Calcul : 1 102 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 131 €
Revenus locatifs : +13 219 €
Charges déductibles : -57 131 €
Résultat foncier Année 1 : -43 911 €(Déficit de 43 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 831 €/an
Revenus locatifs : +13 219 €
Charges déductibles : -8 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22511.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 219 €57 137 €6 828 €-43 918 €21 400 €22 518 €22 518 €
213 484 €8 659 €6 650 €4 825 €--17 693 €
313 753 €8 474 €6 465 €5 279 €--12 414 €
414 028 €8 283 €6 274 €5 746 €--6 668 €
514 309 €8 084 €6 076 €6 225 €--443 €
614 595 €7 879 €5 870 €6 716 €---
714 887 €7 666 €5 658 €7 221 €---
815 185 €7 446 €5 437 €7 739 €---
915 489 €7 218 €5 209 €8 271 €---
1015 798 €6 982 €4 973 €8 817 €---
1116 114 €6 737 €4 728 €9 378 €---
1216 437 €6 483 €4 474 €9 953 €---
1316 765 €6 221 €4 212 €10 545 €---
1417 101 €5 949 €3 940 €11 152 €---
1517 443 €5 667 €3 658 €11 776 €---
1617 791 €5 375 €3 366 €12 416 €---
1718 147 €5 073 €3 064 €13 075 €---
1818 510 €4 760 €2 751 €13 751 €---
1918 880 €4 435 €2 427 €14 445 €---
2019 258 €4 100 €2 091 €15 159 €---
2119 643 €3 752 €1 743 €15 892 €---
2220 036 €3 391 €1 382 €16 645 €---
2320 437 €3 018 €1 009 €17 419 €---
2420 846 €2 631 €623 €18 214 €---
2521 262 €2 231 €222 €19 031 €---
TOTAL423 419 €197 650 €99 129 €225 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 776 €-6 420 €+9 196 €
2+2 776 €0 €+2 776 €
3+2 776 €0 €+2 776 €
4+2 776 €0 €+2 776 €
5+2 776 €0 €+2 776 €
6+2 776 €+1 882 €+894 €
7+2 776 €+2 166 €+610 €
8+2 776 €+2 322 €+454 €
9+2 776 €+2 481 €+295 €
10+2 776 €+2 645 €+131 €
11+2 776 €+2 813 €-37 €
12+2 776 €+2 986 €-210 €
13+2 776 €+3 163 €-387 €
14+2 776 €+3 346 €-570 €
15+2 776 €+3 533 €-757 €
16+2 776 €+3 725 €-949 €
17+2 776 €+3 922 €-1 146 €
18+2 776 €+4 125 €-1 349 €
19+2 776 €+4 334 €-1 558 €
20+2 776 €+4 548 €-1 772 €
21+2 776 €+4 767 €-1 991 €
22+2 776 €+4 993 €-2 217 €
23+2 776 €+5 226 €-2 450 €
24+2 776 €+5 464 €-2 688 €
25+2 776 €+5 709 €-2 933 €
Total+69 400 €+67 731 €+1 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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