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Appartement T5 96m2

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface96m²
Coût Total111 440€
Loyer Annuel12 861€
Rentabilité11.54%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 94 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 979,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 96m2

A proximité du CHU et des arrêts de bus et de tram, cet appartement est idéal pour de la colocation. Il comprend 4 chambres, 1 cuisine, 1 salon, 1 balcon, 1 salle de bain, 1 salle d’eau, des WC, ainsi que des placards dans l’entrée. Il est vendu avec les meubles.

Il était loué 1390€/mois charges incluses il y a encore quelques mois lorsque les 4 chambres étaient occupées. Actuellement, 1 chambre est louée pour 350€/mois charges incluses.

Prix de vente : 94000€

Charges de copropriété pour la période du 01/04/2024-31/03/2025 : 3710€

Surface : 96m2

Bonne performance énergétique DPE : C Réalisé le 02/11/2023 Consommation énergie primaire : 167kWh/m2/an Consommation énergie finale : 152 kWh/m2/an Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 1050€ et 1480€ par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris)

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 74

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.221550, 5.974030
Total : 111 440€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 9 920€
Valeur du bien : 103 920€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12861€/an
Fourchette totale : 839€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10072€ - 16421€/an
Rentabilité brute :11.54%
Fourchette de rentabilité :9.04% - 14.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 784,59€
Coût de l'assurance :9 751,00€
Taxe foncière : 1 286,08€/an
Soit par mois : 107,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 309,17€/mois
Soit par an : 3 710,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 071,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 920 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs 4 chambres (environ 60 m² total): 60 m² × 16€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (environ 8 m²): 1000€/m² × 8 m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine (environ 20 m²): 20 m² × 24€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon (environ 20 m²): 20 m² × 24€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-30€/m², et la rénovation de salle de bain sur 1000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 710 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 025 €
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -19 025 €
Résultat foncier Année 1 : -6 164 €(Déficit de 6 164 €)
Imputable sur revenu global : 6 164 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 105 €/an
Revenus locatifs : +12 861 €
Charges déductibles : -9 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 756 €/an
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 861 €19 028 €3 722 €-6 168 €6 168 €--
213 118 €9 009 €3 623 €4 109 €---
313 380 €8 907 €3 521 €4 474 €---
413 648 €8 801 €3 415 €4 847 €---
513 921 €8 691 €3 305 €5 230 €---
614 199 €8 578 €3 192 €5 622 €---
714 483 €8 460 €3 074 €6 023 €---
814 773 €8 339 €2 953 €6 434 €---
915 068 €8 214 €2 827 €6 855 €---
1015 370 €8 084 €2 698 €7 286 €---
1115 677 €7 949 €2 563 €7 728 €---
1215 991 €7 811 €2 424 €8 180 €---
1316 311 €7 667 €2 281 €8 644 €---
1416 637 €7 518 €2 132 €9 118 €---
1516 969 €7 365 €1 978 €9 605 €---
1617 309 €7 206 €1 820 €10 103 €---
1717 655 €7 041 €1 655 €10 614 €---
1818 008 €6 871 €1 485 €11 137 €---
1918 368 €6 695 €1 309 €11 673 €---
2018 736 €6 513 €1 127 €12 222 €---
2119 110 €6 325 €939 €12 785 €---
2219 493 €6 131 €744 €13 362 €---
2319 882 €5 929 €543 €13 953 €---
2420 280 €5 721 €335 €14 559 €---
2520 686 €5 506 €119 €15 180 €---
TOTAL411 934 €198 358 €53 785 €213 575 €6 168 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 850 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 701 €-1 850 €+4 551 €
2+2 701 €+1 233 €+1 468 €
3+2 701 €+1 342 €+1 359 €
4+2 701 €+1 454 €+1 247 €
5+2 701 €+1 569 €+1 132 €
6+2 701 €+1 686 €+1 015 €
7+2 701 €+1 807 €+894 €
8+2 701 €+1 930 €+771 €
9+2 701 €+2 056 €+645 €
10+2 701 €+2 186 €+515 €
11+2 701 €+2 318 €+383 €
12+2 701 €+2 454 €+247 €
13+2 701 €+2 593 €+108 €
14+2 701 €+2 736 €-35 €
15+2 701 €+2 881 €-180 €
16+2 701 €+3 031 €-330 €
17+2 701 €+3 184 €-483 €
18+2 701 €+3 341 €-640 €
19+2 701 €+3 502 €-801 €
20+2 701 €+3 667 €-966 €
21+2 701 €+3 836 €-1 135 €
22+2 701 €+4 009 €-1 308 €
23+2 701 €+4 186 €-1 485 €
24+2 701 €+4 368 €-1 667 €
25+2 701 €+4 554 €-1 853 €
Total+67 525 €+64 073 €+3 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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