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Immeuble - 660 m²

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface660m²
Coût Total923 270€
Loyer Annuel108 154€
Rentabilité11.71%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 819 000 €
Surface : 660 m²
Prix au m² : 1 240,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport composé d'une trentaine de lots : - Chambres individuelles avec salle de bain et WC partagés sur le palier ainsi qu'un réfectoire collectif, - Studios aménagés et meublés Atelier/garage dans le jardin pouvant être aménagé en maisonnette. Bâtiment principal non mitoyen sur sous-sol complet avec chaudière gaz collective, Jardin arboré, Propriété fermée et clôturée. Charges annuelles 40.000 euros ( y compris ménage, chauffage, eau froide et chaude et électricité de l'ensemble des lots) Foncier 11.500 euros Revenu annuel : 120.000 euros. Loyers avec charges au forfait entre 450 et 500 euros.

Précision localisation : SANVIC

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Total : 923 270€
Prix d'acquisition : 819 000€
Travaux : 38 750€
Valeur du bien : 857 750€
Frais de notaire : 65 520€
Coût estimé : 65 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 660m²
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 9013€/mois
Loyer annuel estimé : 108154€/an
Fourchette totale : 6935€ - 11714€/mois
Fourchette annuelle : 83214€ - 140569€/an
Rentabilité brute :11.71%
Fourchette de rentabilité :9.01% - 15.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 717,78 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :1 133 732 €
Prix d'achat :819 000 €
Décote à l'achat :-314 732€ (-27.8%)
Marge achat-revente :210 462€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :923 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 509,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :261,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 770,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :429 431,50€
Coût de l'assurance :78 477,95€
Taxe foncière : 11 500,00€/an
Soit par mois : 958,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 3 333,33€/mois
Soit par an : 39 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 9 012,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 9 062,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz collective par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface totale (660 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: nombre à estimer selon le nombre de lots
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 assumé pour salon sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: nombre de chambres à estimer selon les lots
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 750 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière à condensation: 1 × 5250€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres (estimé pour 660 m²) × 650€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 600€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 4 chambres × 1500€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 108 154 €/an
Calcul : 9 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 923 270 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 139 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 40 000 €/an
Calcul : 3 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 189 €
Revenus locatifs : +108 154 €
Charges déductibles : -123 189 €
Résultat foncier Année 1 : -15 035 €(Déficit de 15 035 €)
Imputable sur revenu global : 15 035 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 84 439 €/an
Revenus locatifs : +108 154 €
Charges déductibles : -84 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 715 €/an
Prix d'achat du bien : 819 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 532 350 €(65% de 819 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 358 €/an
Calcul : 532 350 € × 3,636% = 19 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1108 154 €123 218 €29 829 €-15 064 €15 064 €--
2110 317 €83 662 €29 023 €26 655 €---
3112 524 €82 830 €28 191 €29 694 €---
4114 774 €81 969 €27 330 €32 805 €---
5117 070 €81 080 €26 441 €35 989 €---
6119 411 €80 162 €25 523 €39 249 €---
7121 799 €79 213 €24 574 €42 586 €---
8124 235 €78 233 €23 594 €46 003 €---
9126 720 €77 220 €22 581 €49 500 €---
10129 255 €76 173 €21 534 €53 081 €---
11131 840 €75 092 €20 453 €56 747 €---
12134 476 €73 975 €19 336 €60 501 €---
13137 166 €72 821 €18 182 €64 345 €---
14139 909 €71 628 €16 989 €68 281 €---
15142 707 €70 396 €15 757 €72 311 €---
16145 562 €69 123 €14 484 €76 439 €---
17148 473 €67 808 €13 169 €80 665 €---
18151 442 €66 449 €11 810 €84 994 €---
19154 471 €65 045 €10 406 €89 426 €---
20157 561 €63 594 €8 955 €93 967 €---
21160 712 €62 095 €7 456 €98 617 €---
22163 926 €60 546 €5 907 €103 379 €---
23167 204 €58 946 €4 307 €108 258 €---
24170 549 €57 293 €2 654 €113 255 €---
25173 960 €55 585 €946 €118 374 €---
TOTAL3 464 218 €1 834 158 €429 432 €1 630 059 €15 064 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 519 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 630 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 108 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 712 €-4 519 €+27 231 €
2+22 712 €+7 997 €+14 715 €
3+22 712 €+8 908 €+13 804 €
4+22 712 €+9 841 €+12 871 €
5+22 712 €+10 797 €+11 915 €
6+22 712 €+11 775 €+10 937 €
7+22 712 €+12 776 €+9 936 €
8+22 712 €+13 801 €+8 911 €
9+22 712 €+14 850 €+7 862 €
10+22 712 €+15 924 €+6 788 €
11+22 712 €+17 024 €+5 688 €
12+22 712 €+18 150 €+4 562 €
13+22 712 €+19 304 €+3 408 €
14+22 712 €+20 484 €+2 228 €
15+22 712 €+21 693 €+1 019 €
16+22 712 €+22 932 €-220 €
17+22 712 €+24 200 €-1 488 €
18+22 712 €+25 498 €-2 786 €
19+22 712 €+26 828 €-4 116 €
20+22 712 €+28 190 €-5 478 €
21+22 712 €+29 585 €-6 873 €
22+22 712 €+31 014 €-8 302 €
23+22 712 €+32 477 €-9 765 €
24+22 712 €+33 977 €-11 265 €
25+22 712 €+35 512 €-12 800 €
Total+567 800 €+489 018 €+78 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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