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Appartement à vendre

VilleBergerac (24)
Surface66m²
Coût Total110 306€
Loyer Annuel8 107€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 70 876 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 073,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Kitchenette, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Situé à Bergerac, dans un immeuble de deux étages, appartement T4 avec coin cuisine ouvert sur le séjour, deux chambres, un bureau/dressing et salle d'eau. Un balcon et une cave complètent le bien. Pour les voitures, des places gratuites sont situées au pied de la résidence. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.851298, 0.479014
Total : 110 306€
Prix d'acquisition : 70 876€
Travaux : 33 760€
Valeur du bien : 104 636€
Frais de notaire : 5 670€
Coût estimé : 5 670€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8107€/an
Fourchette totale : 502€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6022€ - 10914€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,63 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 660 €
Prix d'achat :70 876 €
Décote à l'achat :-19 784€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-19 646€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 306€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :32,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 580,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 119,62€
Coût de l'assurance :9 651,77€
Taxe foncière : 810,68€/an
Soit par mois : 67,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,67€/mois
Soit par an : 1 268,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure du parquet dans une chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante dans une chambre
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 760 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 35€/m² = 840€, Main d'œuvre: 840€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 107 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 306 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 268 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 960 €
Revenus locatifs : +8 107 €
Charges déductibles : -39 960 €
Résultat foncier Année 1 : -31 854 €(Déficit de 31 854 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 200 €/an
Revenus locatifs : +8 107 €
Charges déductibles : -6 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21153.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 876 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 069 €(65% de 70 876 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 675 €/an
Calcul : 46 069 € × 3,636% = 1 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 107 €39 964 €3 739 €-31 857 €10 700 €21 157 €21 157 €
28 269 €6 105 €3 640 €2 164 €--18 993 €
38 434 €6 003 €3 538 €2 432 €--16 562 €
48 603 €5 897 €3 432 €2 706 €--13 855 €
58 775 €5 787 €3 322 €2 988 €--10 867 €
68 951 €5 674 €3 209 €3 277 €--7 591 €
79 130 €5 556 €3 092 €3 573 €--4 018 €
89 312 €5 435 €2 970 €3 877 €--140 €
99 498 €5 309 €2 845 €4 189 €---
109 688 €5 179 €2 715 €4 509 €---
119 882 €5 045 €2 580 €4 837 €---
1210 080 €4 905 €2 441 €5 174 €---
1310 281 €4 761 €2 297 €5 520 €---
1410 487 €4 612 €2 147 €5 875 €---
1510 697 €4 458 €1 993 €6 239 €---
1610 911 €4 298 €1 833 €6 613 €---
1711 129 €4 133 €1 668 €6 996 €---
1811 352 €3 962 €1 497 €7 390 €---
1911 579 €3 785 €1 320 €7 794 €---
2011 810 €3 602 €1 137 €8 209 €---
2112 046 €3 412 €947 €8 634 €---
2212 287 €3 216 €751 €9 071 €---
2312 533 €3 013 €548 €9 520 €---
2412 784 €2 803 €338 €9 981 €---
2513 039 €2 585 €121 €10 454 €---
TOTAL259 664 €149 498 €54 120 €110 166 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-3 210 €+4 912 €
2+1 702 €0 €+1 702 €
3+1 702 €0 €+1 702 €
4+1 702 €0 €+1 702 €
5+1 702 €0 €+1 702 €
6+1 702 €0 €+1 702 €
7+1 702 €0 €+1 702 €
8+1 702 €0 €+1 702 €
9+1 702 €+1 215 €+487 €
10+1 702 €+1 353 €+349 €
11+1 702 €+1 451 €+251 €
12+1 702 €+1 552 €+150 €
13+1 702 €+1 656 €+46 €
14+1 702 €+1 762 €-60 €
15+1 702 €+1 872 €-170 €
16+1 702 €+1 984 €-282 €
17+1 702 €+2 099 €-397 €
18+1 702 €+2 217 €-515 €
19+1 702 €+2 338 €-636 €
20+1 702 €+2 463 €-761 €
21+1 702 €+2 590 €-888 €
22+1 702 €+2 721 €-1 019 €
23+1 702 €+2 856 €-1 154 €
24+1 702 €+2 994 €-1 292 €
25+1 702 €+3 136 €-1 434 €
Total+42 550 €+33 050 €+9 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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