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Lot 2 appartements loués + 2 parkings – 900 loyers – rendement 8% – Belfort gare

VilleBelfort (90)
Surface100
Coût Total147 260
Loyer Annuel10 981
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois-835
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 195 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

investissement locatif intéressant avec 2 appartements loués à Belfort, à proximité de la gare. D'une surface de 100 m² au totalité , ces 2 appartements de 3 pièces génèrent un bon rendement avec des loyers de 900€ net avec Charges comprises par mois. Les 2 appartements sont composés chacun de 3 pièces, avec 3 chambres. Ils bénéficient également de 2 places de parking privatives.

  • Rendement locatif
  • Loyers de 900€ par mois.
  • 2 places de parking privatives
  • Disponible Situé à Belfort, à proximité de la gare, cet investissement est idéalement placé. Classe énergie C - Classe climat C. Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations.
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633790, 6.854330
Total : 147 260
Prix d'acquisition : 119 500
Travaux : 18 200
Valeur du bien : 137 700
Frais de notaire : 9 560
Coût estimé : 9 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 713€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 14098€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,67 €/m²
Basé sur :480 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 267
Prix d'achat :119 500
Décote à l'achat :-5 767 (-4.6%)
Marge achat-revente :-21 993€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 758,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 195,22
Coût de l'assurance :11 044,50
Taxe foncière : 1 098,07€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 900,00€/mois
Soit par an : 10 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 915,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-834,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des modèles modernes et efficaces
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo pour des modèles modernes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 4000€, Électroménager moderne: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 500
    Baignoire: 800€, Lavabo: 300€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement de sol et peinture:4 200
    Parquet flottant 30 m²: 45€/m² × 30 = 1350€, Peinture murs et plafonds 90 m²: 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 100€/m² × 12 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 500
    Vérification et mise aux normes du tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 260 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 800 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 337
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -35 337
Résultat foncier Année 1 : -24 356(Déficit de 24 356 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 13 656
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 137 €/an
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -17 137
Résultat foncier Années 2+ : -6 156 €/an(Déficit de 6 156 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13656.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 98135 3414 802-24 36110 700 €13 661 €13 661 €
211 20017 0124 672-5 8125 812 €-13 661 €
311 42416 8794 539-5 4545 454 €-13 661 €
411 65316 7414 401-5 0885 088 €-13 661 €
511 88616 5984 258-4 7124 712 €-13 661 €
612 12416 4514 111-4 3274 327 €-13 661 €
712 36616 2983 958-3 9323 932 €-13 661 €
812 61316 1413 801-3 5273 527 €-13 661 €
912 86615 9783 638-3 1123 112 €-13 661 €
1013 12315 8103 470-2 6872 687 €-13 661 €
1113 38515 6363 296-2 2512 251 €-13 661 €
1213 65315 4563 117-1 8031 803 €--
1313 92615 2712 931-1 3451 345 €--
1414 20515 0792 739-874874 €--
1514 48914 8812 541-392392 €--
1614 77914 6762 336103---
1715 07414 4642 124610---
1815 37614 2451 9051 131---
1915 68314 0191 6791 665---
2015 99713 7851 4452 212---
2116 31713 5431 2032 774---
2216 64313 2939533 350---
2316 97613 0356953 941---
2417 31512 7684294 547---
2517 66212 4931535 169---
TOTAL351 714395 89169 195-44 17856 017Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 805
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -44 178
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306-3 210+5 516
2+2 306-1 744+4 050
3+2 306-1 636+3 942
4+2 306-1 526+3 832
5+2 306-1 414+3 720
6+2 306-1 298+3 604
7+2 306-1 180+3 486
8+2 306-1 058+3 364
9+2 306-934+3 240
10+2 306-806+3 112
11+2 306-675+2 981
12+2 306-541+2 847
13+2 306-403+2 709
14+2 306-262+2 568
15+2 306-118+2 424
16+2 306+31+2 275
17+2 306+183+2 123
18+2 306+339+1 967
19+2 306+499+1 807
20+2 306+664+1 642
21+2 306+832+1 474
22+2 306+1 005+1 301
23+2 306+1 182+1 124
24+2 306+1 364+942
25+2 306+1 551+755
Total+57 650-9 155+66 805
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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