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Maison de ville

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface111.17m²
Coût Total142 069€
Loyer Annuel9 433€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 520 €
Surface : 111.17 m²
Prix au m² : 877,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Réf 297-THOUARS Maison de ville comprenant au rez de chaussée une entrée, le local chaufferie et un bureau (ou une chambre).  Au premier étage, un grand palier dessert un salon-séjour, une cuisine aménagée, deux chambres, un WC indépendant et une salle de bains.  Un garage et deux dépendances compléte le bien. Pas d'extérieur.  Honoraires inclus de 6% à la charge de l'acquéreur Contact : BERNE Amandine 07 80 40 01 21  Agence FB Immobilier : 4 Rue du 4 Septembre 79100 THOUARS   

  • https://www.fb-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.978415, -0.215299
Total : 142 069€
Prix d'acquisition : 97 520€
Travaux : 36 747€
Valeur du bien : 134 267€
Frais de notaire : 7 802€
Coût estimé : 7 802€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111.17m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9433€/an
Fourchette totale : 635€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7625€ - 11668€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 069€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 021,30€
Coût de l'assurance :12 431,04€
Taxe foncière : 943,26€/an
Soit par mois : 78,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 513 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 111.17 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (111.17 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaitable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 747 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 447€
    Isolation toiture/combles: 111.17 m² × 40€/m² = 4447€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 947€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 433 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 069 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 747 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 956 €
Revenus locatifs : +9 433 €
Charges déductibles : -42 956 €
Résultat foncier Année 1 : -33 524 €(Déficit de 33 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 209 €/an
Revenus locatifs : +9 433 €
Charges déductibles : -6 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12123.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 520 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 388 €(65% de 97 520 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 388 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 433 €42 961 €4 774 €-33 528 €21 400 €12 128 €12 128 €
29 621 €6 087 €4 647 €3 534 €--8 594 €
39 814 €5 956 €4 516 €3 858 €--4 737 €
410 010 €5 820 €4 380 €4 190 €--547 €
510 210 €5 680 €4 240 €4 530 €---
610 414 €5 535 €4 094 €4 879 €---
710 623 €5 385 €3 944 €5 238 €---
810 835 €5 229 €3 789 €5 606 €---
911 052 €5 069 €3 628 €5 983 €---
1011 273 €4 902 €3 462 €6 371 €---
1111 498 €4 730 €3 290 €6 768 €---
1211 728 €4 552 €3 112 €7 176 €---
1311 963 €4 368 €2 928 €7 595 €---
1412 202 €4 178 €2 737 €8 024 €---
1512 446 €3 981 €2 540 €8 466 €---
1612 695 €3 777 €2 336 €8 918 €---
1712 949 €3 566 €2 125 €9 383 €---
1813 208 €3 348 €1 907 €9 860 €---
1913 472 €3 122 €1 681 €10 350 €---
2013 742 €2 888 €1 448 €10 853 €---
2114 016 €2 647 €1 206 €11 370 €---
2214 297 €2 397 €956 €11 900 €---
2314 583 €2 138 €698 €12 444 €---
2414 874 €1 871 €430 €13 004 €---
2515 172 €1 594 €153 €13 578 €---
TOTAL302 130 €141 781 €69 021 €160 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €0 €+1 981 €
5+1 981 €+1 195 €+786 €
6+1 981 €+1 464 €+517 €
7+1 981 €+1 571 €+410 €
8+1 981 €+1 682 €+299 €
9+1 981 €+1 795 €+186 €
10+1 981 €+1 911 €+70 €
11+1 981 €+2 030 €-49 €
12+1 981 €+2 153 €-172 €
13+1 981 €+2 278 €-297 €
14+1 981 €+2 407 €-426 €
15+1 981 €+2 540 €-559 €
16+1 981 €+2 676 €-695 €
17+1 981 €+2 815 €-834 €
18+1 981 €+2 958 €-977 €
19+1 981 €+3 105 €-1 124 €
20+1 981 €+3 256 €-1 275 €
21+1 981 €+3 411 €-1 430 €
22+1 981 €+3 570 €-1 589 €
23+1 981 €+3 733 €-1 752 €
24+1 981 €+3 901 €-1 920 €
25+1 981 €+4 073 €-2 092 €
Total+49 525 €+48 105 €+1 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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