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Maison à vendre

Bien expiré
VilleHardanges (53)
Surface135
Coût Total181 160
Loyer Annuel9 531
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 737,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest

Située à mi-chemin entre VILLAINES LA JUHEL et MAYENNE, à 5 minutes de la nationale 12, venez découvrir cette magnifique maison bourgeoise avec sa vue dégagée sur la campagne Mayennaise, son jardin clos de murs et ses nombreuses dépendances. Idéalement située à proximité des Alpes Mancelles, du mont des Avaloirs ou encore des citées de caractères comme Lassay les châteaux ou encore Saint Léonard des Bois, cette superbe maison en pierres sur sous-sol offre plus de 130 m² de surface habitable. Vous débuterez la visite par l'entrée avec sa belle hauteur sous plafond, son escalier en bois d'origine menant aux étages supérieurs, vous découvrirez ensuite un grand salon-séjour, une salle à manger, puis une cuisine indépendante et enfin par un bureau pouvant faire office de chambre. Au premier niveau, cette demeure dispose d'un palier desservant 4 chambres et une salle de bain et enfin au second niveau d'un grenier. A l'extérieur, vous pourrez apprécier le jardin clos de murs et arboré, d'une terrasse exposée sud ouest donnant sur le jardin et enfin pour le côté pratique, vous disposerez de nombreuses dépendances : Un four à pain, un bucher, un atelier avec son grenier, une grange pour le rangement? Cette charmante propriété nécessite des travaux de rénovation. La toiture et les murs sont en bon état. Parfaite pour accueillir une famille, servir de résidence de vacances ou donner vie à différents projets. (6.30 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Hardanges
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53640
Coordonnées : 48.328426, -0.398093
Total : 181 160
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 73 700
Valeur du bien : 173 200
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9531€/an
Fourchette totale : 616€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7392€ - 12289€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :806,45 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 871
Prix d'achat :99 500
Décote à l'achat :-9 371 (-8.6%)
Marge achat-revente :-72 289€ (-66.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 302,68
Coût de l'assurance :15 851,50
Taxe foncière : 953,09€/an
Soit par mois : 79,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 28 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : peinture, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 135 m²
Raison: Vérification nécessaire pour assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:8 100
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 200
    Rénovation complète salon: 28 m² × 150€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie générale: 135 m² × 30€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hardanges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 531 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 160 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 386
Revenus locatifs : +9 531
Charges déductibles : -81 386
Résultat foncier Année 1 : -71 855(Déficit de 71 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 455
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +9 531
Charges déductibles : -7 686
Résultat foncier Années 2+ : 1 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50455.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 53181 3926 105-71 86121 400 €50 461 €50 461 €
29 7217 5305 9432 191--48 270 €
39 9167 3635 7762 553--45 717 €
410 1147 1895 6022 925--42 792 €
510 3177 0105 4233 306--39 486 €
610 5236 8255 2383 698--35 787 €
710 7336 6335 0464 101--31 687 €
810 9486 4344 8474 514--27 173 €
911 1676 2294 6424 938--22 235 €
1011 3906 0164 4295 374--16 860 €
1111 6185 7964 2095 822--11 039 €
1211 8505 5693 9816 282---
1312 0875 3333 7466 754---
1412 3295 0903 5027 240---
1512 5764 8383 2507 738---
1612 8274 5772 9908 251---
1713 0844 3072 7208 777---
1813 3464 0282 4419 318---
1913 6123 7392 1529 873---
2013 8853 4401 85310 444---
2114 1623 1311 54411 031---
2214 4462 8111 22411 634---
2314 7352 48089312 254---
2415 0292 13855112 891---
2515 3301 78419613 546---
TOTAL305 277201 68188 303103 59621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 596
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 001-6 420+8 421
2+2 0010+2 001
3+2 0010+2 001
4+2 0010+2 001
5+2 0010+2 001
6+2 0010+2 001
7+2 0010+2 001
8+2 0010+2 001
9+2 0010+2 001
10+2 0010+2 001
11+2 0010+2 001
12+2 001+1 885+116
13+2 001+2 026-25
14+2 001+2 172-171
15+2 001+2 321-320
16+2 001+2 475-474
17+2 001+2 633-632
18+2 001+2 795-794
19+2 001+2 962-961
20+2 001+3 133-1 132
21+2 001+3 309-1 308
22+2 001+3 490-1 489
23+2 001+3 676-1 675
24+2 001+3 867-1 866
25+2 001+4 064-2 063
Total+50 025+34 390+15 635
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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