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Maison 4 pièces 125 m²

VilleBouges-le-Château (36)
Surface125m²
Coût Total134 860€
Loyer Annuel9 349€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 736 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 125 m²

Bouges le Château : Au coeur du 36 !

A 30 minutes de Chateauroux, 30 Minutes d’Issoudun et 10 minutes de Vatan

Maison Type longère T.4 - 3 Chambres sur 125 M². Au RDC : 1 Entrée, 1 Cuisine ouverte sur le Salon-Séjour 52 M², 1 chambre, 1 SDD avec WC. Le tout sur une parcelle de 340 M²

A l'étage : 2 Chambres, 1 WC.

A l'extérieur:

  • 1 Garage de 28 M²
  • 1 Petite véranda de 13 M²

Prestations du bien :

  • Electricité : conforme
  • Assainissement: Tout à l'égout
  • Bois et PVC double vitrage
  • Chauffage : Électrique et bois
  • Isolation : DPE en 'D'

Taxe foncière : 410euros seulement!

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/06/2026

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 179 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bouges-le-Château
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 47.040134, 1.674500
Total : 134 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9349€/an
Fourchette totale : 605€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7260€ - 12038€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :755,21 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 401 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-2 401€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-40 459€ (-42.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 248,58€
Coût de l'assurance :11 800,25€
Taxe foncière : 410,00€/an
Soit par mois : 34,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des menuiseries si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimer selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 90 m²: 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 700€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouges-le-Château (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 860 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 016 €
Revenus locatifs : +9 349 €
Charges déductibles : -41 016 €
Résultat foncier Année 1 : -31 667 €(Déficit de 31 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 516 €/an
Revenus locatifs : +9 349 €
Charges déductibles : -5 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10267.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 349 €41 021 €4 639 €-31 672 €21 400 €10 272 €10 272 €
29 536 €5 399 €4 517 €4 137 €--6 134 €
39 727 €5 273 €4 391 €4 454 €--1 680 €
49 921 €5 142 €4 260 €4 779 €---
510 120 €5 007 €4 125 €5 113 €---
610 322 €4 867 €3 985 €5 455 €---
710 528 €4 722 €3 840 €5 807 €---
810 739 €4 572 €3 690 €6 167 €---
910 954 €4 416 €3 534 €6 538 €---
1011 173 €4 255 €3 373 €6 918 €---
1111 396 €4 089 €3 207 €7 308 €---
1211 624 €3 916 €3 034 €7 708 €---
1311 857 €3 738 €2 856 €8 119 €---
1412 094 €3 553 €2 671 €8 541 €---
1512 336 €3 361 €2 479 €8 974 €---
1612 582 €3 163 €2 281 €9 419 €---
1712 834 €2 958 €2 076 €9 876 €---
1813 091 €2 745 €1 863 €10 345 €---
1913 353 €2 526 €1 644 €10 827 €---
2013 620 €2 298 €1 416 €11 322 €---
2113 892 €2 062 €1 180 €11 830 €---
2214 170 €1 818 €936 €12 352 €---
2314 453 €1 565 €683 €12 888 €---
2414 742 €1 303 €421 €13 439 €---
2515 037 €1 032 €150 €14 005 €---
TOTAL299 449 €124 799 €67 249 €174 651 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963 €-6 420 €+8 383 €
2+1 963 €0 €+1 963 €
3+1 963 €0 €+1 963 €
4+1 963 €+930 €+1 033 €
5+1 963 €+1 534 €+429 €
6+1 963 €+1 637 €+326 €
7+1 963 €+1 742 €+221 €
8+1 963 €+1 850 €+113 €
9+1 963 €+1 961 €+2 €
10+1 963 €+2 075 €-112 €
11+1 963 €+2 192 €-229 €
12+1 963 €+2 312 €-349 €
13+1 963 €+2 436 €-473 €
14+1 963 €+2 562 €-599 €
15+1 963 €+2 692 €-729 €
16+1 963 €+2 826 €-863 €
17+1 963 €+2 963 €-1 000 €
18+1 963 €+3 104 €-1 141 €
19+1 963 €+3 248 €-1 285 €
20+1 963 €+3 397 €-1 434 €
21+1 963 €+3 549 €-1 586 €
22+1 963 €+3 706 €-1 743 €
23+1 963 €+3 866 €-1 903 €
24+1 963 €+4 032 €-2 069 €
25+1 963 €+4 201 €-2 238 €
Total+49 075 €+52 395 €+-3 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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