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Maison Les Islettes 6 pièces 141 m²

VilleIslettes (55)
Surface141
Coût Total158 705
Loyer Annuel10 041
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 634,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 141 m², 6 pièces, Terrasse, 1027 m² de terrain, 1 garage

Découvrez dès maintenant cette maison proposée par l'agence immobilière Laforêt de Sainte-Menehould. Située dans un hameau des Islettes, cette maison de 141 m² habitables, implantée sur un terrain de 1 027 m², offre de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'un salon, d'une salle à manger, d'une lingerie ainsi que d'une salle de bains avec Wc. A l'étage, vous trouverez trois chambres, un bureau pouvant servir de chambre supplémentaire, une salle de bains ainsi qu'un grenier offrant des possibilités de rangement. Côté extérieur, vous profiterez d'un jardin avec terrasse de 35 m² idéale pour vos moments de détente, d'un garage de 22 m², d'une dépendance de 30 m² et d'un garage à bois. Un atout rare vient compléter cet ensemble : un petit cours d'eau au fond du jardin qui confère à la propriété un charme naturel et apaisant. Pour votre confort, la maison est équipée d'un poêle à bois ainsi que d'un chauffage central par radiateurs, alimenté par une chaudière à bois. Ce double système de chauffage assure à la fois convivialité et efficacité énergétique. Ce bien est exclusivement disponible à la vente par l'intermédiaire de l'agence Laforêt de Sainte-Ménehould, sous mandat Favoriz. Prenez rendez-vous dès maintenant avec notre équipe pour une première visite ! (0.56 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Islettes
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55120
Coordonnées : 49.109470, 5.005220
Total : 158 705
Prix d'acquisition : 89 500
Travaux : 62 045
Valeur du bien : 151 545
Frais de notaire : 7 160
Coût estimé : 7 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10041€/an
Fourchette totale : 666€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7990€ - 12618€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :462,53 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 216
Prix d'achat :89 500
Décote à l'achat :+24 284 (+37.2%)
Marge achat-revente :-93 489€ (-143.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 705
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 816,90
Coût de l'assurance :13 886,69
Taxe foncière : 1 004,08€/an
Soit par mois : 83,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central par chaudière à bois
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct, nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 045(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720
    Isolation toiture: 141 m² × 80€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 440€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 570
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1300€/fenêtre = 23400€, Main d'œuvre: 1170€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 675
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 175€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 360
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification installations électriques: 800€, Vérification plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:820
    Remplacement robinetterie: 300€, Peinture salle de bain: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification installations électriques: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Rénovation:4 500
    Revêtement sol chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 565✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 041 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 705 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 045
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 727
Revenus locatifs : +10 041
Charges déductibles : -68 727
Résultat foncier Année 1 : -58 686(Déficit de 58 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 286
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 682 €/an
Revenus locatifs : +10 041
Charges déductibles : -6 682
Résultat foncier Années 2+ : 3 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37286.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 04168 7325 127-58 69121 400 €37 291 €37 291 €
210 2426 5484 9893 693--33 598 €
310 4466 4054 8464 041--29 557 €
410 6556 2574 6984 398--25 159 €
510 8696 1054 5454 764--20 395 €
611 0865 9474 3875 139--15 256 €
711 3085 7844 2245 524--9 732 €
811 5345 6154 0565 919--3 814 €
911 7645 4413 8826 323---
1012 0005 2613 7026 739---
1112 2405 0753 5167 164---
1212 4854 8833 3247 601---
1312 7344 6853 1258 049---
1412 9894 4802 9208 509---
1513 2494 2682 7098 981---
1613 5144 0492 4909 464---
1713 7843 8232 2649 961---
1814 0603 5902 03010 470---
1914 3413 3481 78910 993---
2014 6283 0991 53911 529---
2114 9202 8411 28212 079---
2215 2192 5751 01512 644---
2315 5232 30074013 223---
2415 8332 01645613 818---
2516 1501 72216314 428---
TOTAL321 611174 85173 817146 76021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 760
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109-6 420+8 529
2+2 1090+2 109
3+2 1090+2 109
4+2 1090+2 109
5+2 1090+2 109
6+2 1090+2 109
7+2 1090+2 109
8+2 1090+2 109
9+2 109+753+1 356
10+2 109+2 022+87
11+2 109+2 149-40
12+2 109+2 280-171
13+2 109+2 415-306
14+2 109+2 553-444
15+2 109+2 694-585
16+2 109+2 839-730
17+2 109+2 988-879
18+2 109+3 141-1 032
19+2 109+3 298-1 189
20+2 109+3 459-1 350
21+2 109+3 624-1 515
22+2 109+3 793-1 684
23+2 109+3 967-1 858
24+2 109+4 145-2 036
25+2 109+4 328-2 219
Total+52 725+44 028+8 697
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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