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Appartement 5 pièces 101m2 à Tours

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface101m²
Coût Total203 740€
Loyer Annuel14 660€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 767,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 5 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave

A Tours, nous vous proposons cet appartement T5 de 101m2. Il se situe au deuxième étage avec ascenseur dans une résidence entretenue et sécurisée (gardien) proposant tous les services de proximités : commerces dont superette, écoles, transport en communs (bus et tramway). Sa porte ouvre sur une belle entrée desservant une pièce de vie lumineuse avec de grandes baies vitrées ouvrant sur balcon, un salon et un séjour (pouvant faire une troisième chambre), une cuisine aménagée et équipée indépendante, un cellier, un dégagement distribuant deux chambres dont une avec placards, une salle de bains, une salle d’eau, des placards et un toilette indépendant. Au sous-sol, une cave et un local vélos seront des atouts supplémentaires. Des places de stationnement gratuites vous seront possibles à proximité directe de la résidence et pour vos besoins d’espaces verts de belles promenades à pied ou à vélo au bord du Cher vous attendent….. Photos non contractuelles avec proposition d'aménagement possibles. Charges de copropriété prévisionnelles annuelles : 3 480€ (chauffage gaz collectif, eau, entretien des parties communes et extérieur, ascenseur, gardien) Pour plus d’informations ou une visite, contactez-nous dès aujourd’hui ! Dpe : C / Ges : B - Les informations sur les risques auxquels ce bien est éventuellement exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372892, 0.689231
Total : 203 740€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 10 960€
Valeur du bien : 189 460€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14660€/an
Fourchette totale : 965€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 11583€ - 18555€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 419,68 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 387 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-65 887€ (-27.0%)
Marge achat-revente :40 647€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 235,44€
Coût de l'assurance :17 827,25€
Taxe foncière : 1 466,02€/an
Soit par mois : 122,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 221,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 960 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de la salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 660 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 721 €
Revenus locatifs : +14 660 €
Charges déductibles : -23 721 €
Résultat foncier Année 1 : -9 061 €(Déficit de 9 061 €)
Imputable sur revenu global : 9 061 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 761 €/an
Revenus locatifs : +14 660 €
Charges déductibles : -12 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 660 €23 728 €7 109 €-9 068 €9 068 €--
214 953 €12 583 €6 923 €2 371 €---
315 252 €12 390 €6 731 €2 862 €---
415 557 €12 191 €6 532 €3 366 €---
515 869 €11 985 €6 326 €3 883 €---
616 186 €11 772 €6 112 €4 414 €---
716 510 €11 550 €5 891 €4 959 €---
816 840 €11 321 €5 662 €5 519 €---
917 177 €11 084 €5 425 €6 093 €---
1017 520 €10 838 €5 179 €6 682 €---
1117 871 €10 583 €4 924 €7 287 €---
1218 228 €10 319 €4 660 €7 909 €---
1318 593 €10 046 €4 387 €8 547 €---
1418 964 €9 763 €4 104 €9 202 €---
1519 344 €9 469 €3 810 €9 874 €---
1619 731 €9 166 €3 507 €10 565 €---
1720 125 €8 851 €3 192 €11 274 €---
1820 528 €8 525 €2 866 €12 003 €---
1920 938 €8 187 €2 528 €12 751 €---
2021 357 €7 837 €2 178 €13 520 €---
2121 784 €7 475 €1 816 €14 309 €---
2222 220 €7 100 €1 441 €15 120 €---
2322 664 €6 711 €1 052 €15 954 €---
2423 118 €6 308 €649 €16 810 €---
2523 580 €5 891 €232 €17 689 €---
TOTAL469 569 €255 673 €103 235 €213 896 €9 068 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 720 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 079 €-2 720 €+5 799 €
2+3 079 €+711 €+2 368 €
3+3 079 €+859 €+2 220 €
4+3 079 €+1 010 €+2 069 €
5+3 079 €+1 165 €+1 914 €
6+3 079 €+1 324 €+1 755 €
7+3 079 €+1 488 €+1 591 €
8+3 079 €+1 656 €+1 423 €
9+3 079 €+1 828 €+1 251 €
10+3 079 €+2 005 €+1 074 €
11+3 079 €+2 186 €+893 €
12+3 079 €+2 373 €+706 €
13+3 079 €+2 564 €+515 €
14+3 079 €+2 761 €+318 €
15+3 079 €+2 962 €+117 €
16+3 079 €+3 169 €-90 €
17+3 079 €+3 382 €-303 €
18+3 079 €+3 601 €-522 €
19+3 079 €+3 825 €-746 €
20+3 079 €+4 056 €-977 €
21+3 079 €+4 293 €-1 214 €
22+3 079 €+4 536 €-1 457 €
23+3 079 €+4 786 €-1 707 €
24+3 079 €+5 043 €-1 964 €
25+3 079 €+5 307 €-2 228 €
Total+76 975 €+64 169 €+12 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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