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Appartement 5 pièces 101m2 à Tours

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface101
Coût Total203 740
Loyer Annuel14 660
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-273
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 767,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 5 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave

A Tours, nous vous proposons cet appartement T5 de 101m2. Il se situe au deuxième étage avec ascenseur dans une résidence entretenue et sécurisée (gardien) proposant tous les services de proximités : commerces dont superette, écoles, transport en communs (bus et tramway). Sa porte ouvre sur une belle entrée desservant une pièce de vie lumineuse avec de grandes baies vitrées ouvrant sur balcon, un salon et un séjour (pouvant faire une troisième chambre), une cuisine aménagée et équipée indépendante, un cellier, un dégagement distribuant deux chambres dont une avec placards, une salle de bains, une salle d’eau, des placards et un toilette indépendant. Au sous-sol, une cave et un local vélos seront des atouts supplémentaires. Des places de stationnement gratuites vous seront possibles à proximité directe de la résidence et pour vos besoins d’espaces verts de belles promenades à pied ou à vélo au bord du Cher vous attendent….. Photos non contractuelles avec proposition d'aménagement possibles. Charges de copropriété prévisionnelles annuelles : 3 480€ (chauffage gaz collectif, eau, entretien des parties communes et extérieur, ascenseur, gardien) Pour plus d’informations ou une visite, contactez-nous dès aujourd’hui ! Dpe : C / Ges : B - Les informations sur les risques auxquels ce bien est éventuellement exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372892, 0.689231
Total : 203 740
Prix d'acquisition : 178 500
Travaux : 10 960
Valeur du bien : 189 460
Frais de notaire : 14 280
Coût estimé : 14 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14660€/an
Fourchette totale : 965€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 11583€ - 18555€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 419,68 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 387
Prix d'achat :178 500
Décote à l'achat :-65 887 (-27.0%)
Marge achat-revente :40 647€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 235,44
Coût de l'assurance :17 827,25
Taxe foncière : 1 466,02€/an
Soit par mois : 122,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 221,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 960(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de la salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 660 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 740 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 721
Revenus locatifs : +14 660
Charges déductibles : -23 721
Résultat foncier Année 1 : -9 061(Déficit de 9 061 €)
Imputable sur revenu global : 9 061
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 761 €/an
Revenus locatifs : +14 660
Charges déductibles : -12 761
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
Prix d'achat du bien : 178 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 66023 7287 109-9 0689 068 €--
214 95312 5836 9232 371---
315 25212 3906 7312 862---
415 55712 1916 5323 366---
515 86911 9856 3263 883---
616 18611 7726 1124 414---
716 51011 5505 8914 959---
816 84011 3215 6625 519---
917 17711 0845 4256 093---
1017 52010 8385 1796 682---
1117 87110 5834 9247 287---
1218 22810 3194 6607 909---
1318 59310 0464 3878 547---
1418 9649 7634 1049 202---
1519 3449 4693 8109 874---
1619 7319 1663 50710 565---
1720 1258 8513 19211 274---
1820 5288 5252 86612 003---
1920 9388 1872 52812 751---
2021 3577 8372 17813 520---
2121 7847 4751 81614 309---
2222 2207 1001 44115 120---
2322 6646 7111 05215 954---
2423 1186 30864916 810---
2523 5805 89123217 689---
TOTAL469 569255 673103 235213 8969 068Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 720
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 896
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 079-2 720+5 799
2+3 079+711+2 368
3+3 079+859+2 220
4+3 079+1 010+2 069
5+3 079+1 165+1 914
6+3 079+1 324+1 755
7+3 079+1 488+1 591
8+3 079+1 656+1 423
9+3 079+1 828+1 251
10+3 079+2 005+1 074
11+3 079+2 186+893
12+3 079+2 373+706
13+3 079+2 564+515
14+3 079+2 761+318
15+3 079+2 962+117
16+3 079+3 169-90
17+3 079+3 382-303
18+3 079+3 601-522
19+3 079+3 825-746
20+3 079+4 056-977
21+3 079+4 293-1 214
22+3 079+4 536-1 457
23+3 079+4 786-1 707
24+3 079+5 043-1 964
25+3 079+5 307-2 228
Total+76 975+64 169+12 806
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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