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CHARLEVILLE - MÉZIÈRES - Appartement 4 P - 63m2

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface63m²
Coût Total109 340€
Loyer Annuel6 207€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 206,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

CHARLEVILLE - MÉZIÈRES, PROCHE CENTRE VILLE,

Au 2ème étage, magnifique appartement de 63m2 de surface au sol et 48m2 en loi carrez situé dans un immeuble proche centre ville composé de :

Un dégagement, salon séjour, cuisine équipée, trois chambres, salle de bain, wc,

Chauffage individuel gaz,

Charges annuelles 925€

Taxe foncière : 922€

BON ÉTAT - SPACIEUX - LUMINEUX

Thierry. FAVRO Agent commercial +33683403988 - thierry.favro.externe@foncia.com RSAC n°482322898 à SEDAN FONCIA Charleville-Mézières 17 Boulevard Gambetta - 08000 Charleville-Mézières - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/charleville-mezieres-08000/agence-immobiliere/foncia-transaction-charleville-mezieres-1696

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.774408, 4.709683
Total : 109 340€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 27 260€
Valeur du bien : 103 260€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6207€/an
Fourchette totale : 399€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 4783€ - 8054€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :31,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 820,91€
Coût de l'assurance :9 567,25€
Taxe foncière : 922,00€/an
Soit par mois : 76,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 77,08€/mois
Soit par an : 924,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessité de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 260 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:5 760€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 960€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 340 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 203 €
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -33 203 €
Résultat foncier Année 1 : -26 997 €(Déficit de 26 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 943 €/an
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -5 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5596.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 207 €33 207 €3 717 €-27 000 €21 400 €5 600 €5 600 €
26 331 €5 849 €3 619 €482 €--5 118 €
36 457 €5 747 €3 518 €710 €--4 408 €
46 587 €5 642 €3 412 €945 €--3 463 €
56 718 €5 533 €3 304 €1 185 €--2 278 €
66 853 €5 421 €3 191 €1 432 €--846 €
76 990 €5 304 €3 074 €1 686 €---
87 130 €5 183 €2 954 €1 946 €---
97 272 €5 058 €2 829 €2 214 €---
107 418 €4 929 €2 700 €2 488 €---
117 566 €4 795 €2 566 €2 770 €---
127 717 €4 657 €2 427 €3 060 €---
137 872 €4 514 €2 284 €3 358 €---
148 029 €4 366 €2 136 €3 663 €---
158 190 €4 212 €1 982 €3 977 €---
168 353 €4 053 €1 824 €4 300 €---
178 520 €3 889 €1 659 €4 631 €---
188 691 €3 719 €1 489 €4 972 €---
198 865 €3 543 €1 313 €5 322 €---
209 042 €3 361 €1 131 €5 681 €---
219 223 €3 172 €942 €6 051 €---
229 407 €2 977 €747 €6 430 €---
239 595 €2 775 €545 €6 820 €---
249 787 €2 566 €336 €7 221 €---
259 983 €2 350 €120 €7 633 €---
TOTAL198 802 €136 822 €53 821 €61 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-6 420 €+7 723 €
2+1 303 €0 €+1 303 €
3+1 303 €0 €+1 303 €
4+1 303 €0 €+1 303 €
5+1 303 €0 €+1 303 €
6+1 303 €0 €+1 303 €
7+1 303 €+252 €+1 051 €
8+1 303 €+584 €+719 €
9+1 303 €+664 €+639 €
10+1 303 €+746 €+557 €
11+1 303 €+831 €+472 €
12+1 303 €+918 €+385 €
13+1 303 €+1 007 €+296 €
14+1 303 €+1 099 €+204 €
15+1 303 €+1 193 €+110 €
16+1 303 €+1 290 €+13 €
17+1 303 €+1 389 €-86 €
18+1 303 €+1 492 €-189 €
19+1 303 €+1 597 €-294 €
20+1 303 €+1 704 €-401 €
21+1 303 €+1 815 €-512 €
22+1 303 €+1 929 €-626 €
23+1 303 €+2 046 €-743 €
24+1 303 €+2 166 €-863 €
25+1 303 €+2 290 €-987 €
Total+32 575 €+18 594 €+13 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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