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Appartement à vendre

VilleCoulounieix-chamiers, Notre-dame-de-sanilhac (24)
Surface54m²
Coût Total109 920€
Loyer Annuel5 925€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 71 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 324,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Interphone

Situé dans le quartier Saint Georges à proximité immédiate du centre ville appartement de type 3 en très bon état comprenant entrée, salon, cuisine aménagée, 2 chambres, salle d'eau, wc, cave..Idéal investisseur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Soumis à l'obligation de débroussaillement et au maintien en état débroussaillé Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 1048 euros et 1428 euros /an. Prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnements compris)

Ville : Coulounieix-chamiers, Notre-dame-de-sanilhac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24660
Coordonnées : 45.128482, 0.715175
Total : 109 920€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 104 200€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5925€/an
Fourchette totale : 405€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4855€ - 7230€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525,86 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :82 396 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-10 896€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-27 524€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 126,01€
Coût de l'assurance :9 618,00€
Taxe foncière : 592,45€/an
Soit par mois : 49,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulounieix-Chamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 925 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 225 €
Revenus locatifs : +5 925 €
Charges déductibles : -37 225 €
Résultat foncier Année 1 : -31 300 €(Déficit de 31 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 900 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 525 €/an
Revenus locatifs : +5 925 €
Charges déductibles : -4 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 400 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9900.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 925 €37 228 €3 551 €-31 304 €21 400 €9 904 €9 904 €
26 043 €4 433 €3 455 €1 610 €--8 294 €
36 164 €4 333 €3 356 €1 830 €--6 463 €
46 287 €4 231 €3 254 €2 056 €--4 407 €
56 413 €4 125 €3 148 €2 288 €--2 119 €
66 541 €4 016 €3 039 €2 525 €---
76 672 €3 903 €2 926 €2 769 €---
86 805 €3 786 €2 809 €3 019 €---
96 942 €3 666 €2 688 €3 276 €---
107 080 €3 541 €2 564 €3 539 €---
117 222 €3 412 €2 435 €3 810 €---
127 366 €3 279 €2 302 €4 087 €---
137 514 €3 142 €2 165 €4 372 €---
147 664 €3 000 €2 023 €4 664 €---
157 817 €2 853 €1 876 €4 964 €---
167 974 €2 702 €1 724 €5 272 €---
178 133 €2 545 €1 568 €5 588 €---
188 296 €2 383 €1 406 €5 913 €---
198 462 €2 216 €1 239 €6 246 €---
208 631 €2 043 €1 066 €6 588 €---
218 804 €1 865 €888 €6 939 €---
228 980 €1 680 €703 €7 299 €---
239 159 €1 490 €513 €7 669 €---
249 342 €1 293 €316 €8 049 €---
259 529 €1 090 €113 €8 439 €---
TOTAL189 764 €108 255 €51 126 €81 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 244 €-6 420 €+7 664 €
2+1 244 €0 €+1 244 €
3+1 244 €0 €+1 244 €
4+1 244 €0 €+1 244 €
5+1 244 €0 €+1 244 €
6+1 244 €+122 €+1 122 €
7+1 244 €+831 €+413 €
8+1 244 €+906 €+338 €
9+1 244 €+983 €+261 €
10+1 244 €+1 062 €+182 €
11+1 244 €+1 143 €+101 €
12+1 244 €+1 226 €+18 €
13+1 244 €+1 312 €-68 €
14+1 244 €+1 399 €-155 €
15+1 244 €+1 489 €-245 €
16+1 244 €+1 582 €-338 €
17+1 244 €+1 676 €-432 €
18+1 244 €+1 774 €-530 €
19+1 244 €+1 874 €-630 €
20+1 244 €+1 976 €-732 €
21+1 244 €+2 082 €-838 €
22+1 244 €+2 190 €-946 €
23+1 244 €+2 301 €-1 057 €
24+1 244 €+2 415 €-1 171 €
25+1 244 €+2 532 €-1 288 €
Total+31 100 €+24 453 €+6 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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