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Appartement T4 de 92 m² dans résidence sécurisée Champ de Mars à Béziers (34500)

VilleBéziers (34)
Surface92m²
Coût Total170 100€
Loyer Annuel10 356€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cause Protection d’un Majeur, Vendons Champ de Mars à Béziers, Avenue Jean Moulin, proche Université, IUT et Médiathèque Dans une résidence sécurisée, Au 6ème et dernier étage d’un immeuble en copropriété, avec ascenseur :

  • Un appartement de type 5, d’environ 92 m² de surface habitable comprenant une entrée, dégagement, cuisine avec petit cellier attenant, séjour, salon, 2 chambres, salle de bain, W.C., placards, balcon terrasse sur toute la longueur de l’appartement.
  • Une grande cave en rez-de-chaussée.
  • Un garage individuel clos dans la cour de l’immeuble. Simple vitrage avec menuiseries PVC et volets roulants électriques, chauffage central au gaz, clim réversible. Taxe foncière 1860 € Charges trimestrielles de copropriété 395 € L’appartement est en état d’usage, mais nécessite des travaux pour une mise aux normes actuelles en matière de confort et d’habitabilité. Le prix tient compte de cet aspect.
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.349100, 3.223890
Total : 170 100€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 160 900€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10356€/an
Fourchette totale : 678€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8140€ - 13177€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,46 €/m²
Basé sur :736 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 030 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-22 030€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-33 070€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 892,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 639,59€
Coût de l'assurance :14 883,75€
Taxe foncière : 1 860,00€/an
Soit par mois : 155,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 131,67€/mois
Soit par an : 1 580,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-315,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE C - Appartement - Mise aux normes pour confort et sécurité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la tapisserie et du mobilier ancien
Quantité: 35 m² (total estimé pour le salon)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 12000€ (incluant la mise aux normes et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds 35 m² × 60€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: Revêtement sol et peinture 20 m² × 120€/m² = 2400€, Électricité 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 356 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 710 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 580 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 645 €
Revenus locatifs : +10 356 €
Charges déductibles : -55 645 €
Résultat foncier Année 1 : -45 289 €(Déficit de 45 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 745 €/an
Revenus locatifs : +10 356 €
Charges déductibles : -9 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23888.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 356 €55 651 €5 715 €-45 294 €21 400 €23 894 €23 894 €
210 563 €9 599 €5 564 €964 €--22 930 €
310 775 €9 442 €5 407 €1 333 €--21 597 €
410 990 €9 280 €5 244 €1 711 €--19 887 €
511 210 €9 112 €5 076 €2 098 €--17 788 €
611 434 €8 938 €4 902 €2 496 €--15 292 €
711 663 €8 758 €4 722 €2 905 €--12 387 €
811 896 €8 572 €4 536 €3 324 €--9 063 €
912 134 €8 379 €4 344 €3 755 €--5 308 €
1012 377 €8 180 €4 145 €4 196 €--1 112 €
1112 624 €7 974 €3 939 €4 650 €---
1212 877 €7 761 €3 726 €5 116 €---
1313 134 €7 541 €3 505 €5 594 €---
1413 397 €7 313 €3 277 €6 084 €---
1513 665 €7 077 €3 041 €6 588 €---
1613 938 €6 833 €2 797 €7 106 €---
1714 217 €6 580 €2 545 €7 637 €---
1814 501 €6 319 €2 283 €8 182 €---
1914 791 €6 048 €2 013 €8 743 €---
2015 087 €5 769 €1 733 €9 318 €---
2115 389 €5 480 €1 444 €9 909 €---
2215 697 €5 180 €1 145 €10 516 €---
2316 011 €4 871 €835 €11 140 €---
2416 331 €4 550 €515 €11 780 €---
2516 657 €4 219 €184 €12 438 €---
TOTAL331 714 €229 424 €82 640 €102 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €0 €+2 175 €
5+2 175 €0 €+2 175 €
6+2 175 €0 €+2 175 €
7+2 175 €0 €+2 175 €
8+2 175 €0 €+2 175 €
9+2 175 €0 €+2 175 €
10+2 175 €0 €+2 175 €
11+2 175 €+1 061 €+1 114 €
12+2 175 €+1 535 €+640 €
13+2 175 €+1 678 €+497 €
14+2 175 €+1 825 €+350 €
15+2 175 €+1 976 €+199 €
16+2 175 €+2 132 €+43 €
17+2 175 €+2 291 €-116 €
18+2 175 €+2 455 €-280 €
19+2 175 €+2 623 €-448 €
20+2 175 €+2 795 €-620 €
21+2 175 €+2 973 €-798 €
22+2 175 €+3 155 €-980 €
23+2 175 €+3 342 €-1 167 €
24+2 175 €+3 534 €-1 359 €
25+2 175 €+3 731 €-1 556 €
Total+54 375 €+30 687 €+23 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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