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Maison 5 pièces 150 m²

VilleTulle (19)
Surface150m²
Coût Total223 320€
Loyer Annuel15 575€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 926,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 150 m²

Vente d'une maison d'habitation située sur la commune Tulle d'une surface habitable d'environ 150m2 consistant en : Au premier étage : dégagement couloir, une cuisine, un séjour/salle-à-manger, deux chambres, une salle d'eau et un cabinet d'aisance. Au second étage : dégagement couloir, deux chambres, deux bureaux et un cabinet d'aisance. Construction en pierre et brique à un étage - Toiture en tuiles - Charpente traditionnelle - Double vitrage - Menuiseries PVC - Chauffage au gaz de ville - Cave - Tout-à-l'égout - Jardin plat - Garage. Montant de la taxe foncière : environ 2.100EUR. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 150 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2026

Consommation énergie primaire : 323 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 304 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 190 € et 5 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.261370, 1.753665
Total : 223 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 73 200€
Valeur du bien : 212 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1298€/mois
Loyer annuel estimé : 15575€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1650€/mois
Fourchette annuelle : 12256€ - 19794€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :958,33 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 750 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-4 750€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-79 570€ (-55.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 210,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 156,66€
Coût de l'assurance :26 798,40€
Taxe foncière : 2 100,00€/an
Soit par mois : 175,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 297,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 150 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 200 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 500€
    Isolation combles: 150 m² × 150€/m² = 22500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 575 €/an
Calcul : 1 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 157 €
Revenus locatifs : +15 575 €
Charges déductibles : -84 157 €
Résultat foncier Année 1 : -68 581 €(Déficit de 68 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 957 €/an
Revenus locatifs : +15 575 €
Charges déductibles : -10 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47181.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 575 €84 164 €7 792 €-68 589 €21 400 €47 189 €47 189 €
215 887 €10 761 €7 589 €5 126 €--42 063 €
316 205 €10 550 €7 378 €5 655 €--36 408 €
416 529 €10 332 €7 160 €6 197 €--30 211 €
516 859 €10 106 €6 934 €6 753 €--23 458 €
617 196 €9 872 €6 700 €7 325 €--16 133 €
717 540 €9 629 €6 457 €7 911 €--8 222 €
817 891 €9 378 €6 206 €8 513 €---
918 249 €9 118 €5 946 €9 131 €---
1018 614 €8 848 €5 676 €9 766 €---
1118 986 €8 569 €5 397 €10 417 €---
1219 366 €8 280 €5 108 €11 086 €---
1319 753 €7 980 €4 808 €11 773 €---
1420 148 €7 670 €4 498 €12 478 €---
1520 551 €7 349 €4 177 €13 203 €---
1620 962 €7 015 €3 844 €13 947 €---
1721 382 €6 671 €3 499 €14 711 €---
1821 809 €6 313 €3 141 €15 496 €---
1922 245 €5 943 €2 771 €16 302 €---
2022 690 €5 560 €2 388 €17 131 €---
2123 144 €5 162 €1 990 €17 982 €---
2223 607 €4 751 €1 579 €18 856 €---
2324 079 €4 325 €1 153 €19 755 €---
2424 561 €3 883 €711 €20 678 €---
2525 052 €3 426 €254 €21 626 €---
TOTAL498 884 €265 655 €113 157 €233 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 271 €-6 420 €+9 691 €
2+3 271 €0 €+3 271 €
3+3 271 €0 €+3 271 €
4+3 271 €0 €+3 271 €
5+3 271 €0 €+3 271 €
6+3 271 €0 €+3 271 €
7+3 271 €0 €+3 271 €
8+3 271 €+87 €+3 184 €
9+3 271 €+2 739 €+532 €
10+3 271 €+2 930 €+341 €
11+3 271 €+3 125 €+146 €
12+3 271 €+3 326 €-55 €
13+3 271 €+3 532 €-261 €
14+3 271 €+3 744 €-473 €
15+3 271 €+3 961 €-690 €
16+3 271 €+4 184 €-913 €
17+3 271 €+4 413 €-1 142 €
18+3 271 €+4 649 €-1 378 €
19+3 271 €+4 891 €-1 620 €
20+3 271 €+5 139 €-1 868 €
21+3 271 €+5 395 €-2 124 €
22+3 271 €+5 657 €-2 386 €
23+3 271 €+5 926 €-2 655 €
24+3 271 €+6 203 €-2 932 €
25+3 271 €+6 488 €-3 217 €
Total+81 775 €+69 969 €+11 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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