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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBouillac (82)
Surface300m²
Coût Total440 320€
Loyer Annuel31 753€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 096,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à 10mn de Verdun Sur Garonne, cette belle bâtisse pleine de charme vous acceuille dans un environnement privilégié. Nichée au coeur d'un terrain de plus de 17000m², cette authentique maison séduit par son cachet, ses volumes, son cadre verdoyant et préservé. A l'abris des regards, elle est entourée de nature, d'espaces boisés, de coins ombragés et d'une atmosphère paisible, idéale pour profiter au bord du lac.

La maison de 300 m², propose de beaux espaces de vie, avec salon, salle à manger, une vaste pièce de vie, une cuisine donnant sur le jardin, une mezzanine, 5 chambres dont 3 en rez de chaussée, idéales pour accueillir famille et amis. Les 2 salles de bain offrent un confort supplémentaire pour les résidents. Une grande terrasse permet de profiter de la nature en toute saison, un garage et des dépendances viennent compléter l'ensemble.

Cette propriété plein de caractère, située dans un cadre buccolique, propose une qualité de vie rare, propice au ressourcement et à différents projets de vie!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 329 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sabrina VION - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Montauban sous le numéro 441 323 318

Ville : Bouillac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.848088, 1.113520
Total : 440 320€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 85 000€
Valeur du bien : 414 000€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2646€/mois
Loyer annuel estimé : 31753€/an
Fourchette totale : 2117€ - 3307€/mois
Fourchette annuelle : 25409€ - 39681€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :360 000 €
Prix d'achat :329 000 €
Décote à l'achat :-31 000€ (-8.6%)
Marge achat-revente :-80 320€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :440 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 180,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :128,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 309,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 920,41€
Coût de l'assurance :38 528,00€
Taxe foncière : 3 175,33€/an
Soit par mois : 264,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 646,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 573,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: 300 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 000 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 000€
    Isolation des combles: 300 m² × 40€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:24 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (matériel) + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (matériel et main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:800€
    Tableau électrique: 800€ (matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:6 000€
    Mise à jour plomberie: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 753 €/an
Calcul : 2 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 440 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 541 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 497 €
Revenus locatifs : +31 753 €
Charges déductibles : -104 497 €
Résultat foncier Année 1 : -72 744 €(Déficit de 72 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 497 €/an
Revenus locatifs : +31 753 €
Charges déductibles : -19 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51343.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 753 €104 511 €14 795 €-72 758 €21 400 €51 358 €51 358 €
232 388 €19 118 €14 402 €13 270 €--38 088 €
333 036 €18 712 €13 995 €14 324 €--23 764 €
433 697 €18 291 €13 575 €15 405 €--8 358 €
534 371 €17 857 €13 140 €16 514 €---
635 058 €17 407 €12 690 €17 652 €---
735 759 €16 941 €12 225 €18 818 €---
836 475 €16 459 €11 743 €20 015 €---
937 204 €15 961 €11 245 €21 243 €---
1037 948 €15 446 €10 729 €22 502 €---
1138 707 €14 913 €10 196 €23 794 €---
1239 481 €14 361 €9 645 €25 120 €---
1340 271 €13 790 €9 074 €26 481 €---
1441 076 €13 200 €8 483 €27 876 €---
1541 898 €12 589 €7 873 €29 309 €---
1642 736 €11 957 €7 241 €30 779 €---
1743 590 €11 303 €6 587 €32 287 €---
1844 462 €10 627 €5 911 €33 835 €---
1945 352 €9 928 €5 211 €35 424 €---
2046 259 €9 204 €4 487 €37 055 €---
2147 184 €8 455 €3 739 €38 729 €---
2248 127 €7 680 €2 964 €40 447 €---
2349 090 €6 879 €2 162 €42 211 €---
2450 072 €6 050 €1 333 €44 022 €---
2551 073 €5 192 €476 €45 881 €---
TOTAL1 017 067 €416 832 €213 920 €600 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 668 €-6 420 €+13 088 €
2+6 668 €0 €+6 668 €
3+6 668 €0 €+6 668 €
4+6 668 €0 €+6 668 €
5+6 668 €+2 447 €+4 221 €
6+6 668 €+5 295 €+1 373 €
7+6 668 €+5 645 €+1 023 €
8+6 668 €+6 005 €+663 €
9+6 668 €+6 373 €+295 €
10+6 668 €+6 751 €-83 €
11+6 668 €+7 138 €-470 €
12+6 668 €+7 536 €-868 €
13+6 668 €+7 944 €-1 276 €
14+6 668 €+8 363 €-1 695 €
15+6 668 €+8 793 €-2 125 €
16+6 668 €+9 234 €-2 566 €
17+6 668 €+9 686 €-3 018 €
18+6 668 €+10 151 €-3 483 €
19+6 668 €+10 627 €-3 959 €
20+6 668 €+11 116 €-4 448 €
21+6 668 €+11 619 €-4 951 €
22+6 668 €+12 134 €-5 466 €
23+6 668 €+12 663 €-5 995 €
24+6 668 €+13 207 €-6 539 €
25+6 668 €+13 764 €-7 096 €
Total+166 700 €+180 071 €+-13 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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