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Maison 6 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleFraissinet-de-Fourques (48)
Surface130m²
Coût Total190 940€
Loyer Annuel10 507€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 992,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A voir A saisir

Pour les amoureux de la nature, à 10 minutes de Vébron, dans un hameau très calme, venez découvrir cette charmante maison. Joliment rénovée, elle offre 130 m² habitables. Cuisine, séjour, 3 chambre, une salle de bain et un garage. CONTACT Valérie BENONI [Coordonnées masquées] Contactez Valérie BENONI au [Coordonnées masquées] Référence annonce : 9519 Date de réalisation du diagnostic : 24/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Fraissinet-de-Fourques
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48400
Coordonnées : 44.199368, 3.516598
Total : 190 940€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 51 620€
Valeur du bien : 180 620€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10507€/an
Fourchette totale : 651€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 7812€ - 14132€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 985,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 507,17€
Coût de l'assurance :16 229,90€
Taxe foncière : 1 050,69€/an
Soit par mois : 87,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 875,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 visible, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 620 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:620€
    Peinture salon: 14 m² × 30€/m² = 420€, Électricité salon: 1 salon × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€ = 1620€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fraissinet-de-Fourques (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 507 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 464 €
Revenus locatifs : +10 507 €
Charges déductibles : -59 464 €
Résultat foncier Année 1 : -48 957 €(Déficit de 48 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 844 €/an
Revenus locatifs : +10 507 €
Charges déductibles : -7 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27556.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 507 €59 470 €6 150 €-48 963 €21 400 €27 563 €27 563 €
210 717 €7 683 €5 984 €3 034 €--24 529 €
310 931 €7 512 €5 812 €3 420 €--21 109 €
411 150 €7 334 €5 634 €3 816 €--17 293 €
511 373 €7 151 €5 451 €4 222 €--13 071 €
611 601 €6 961 €5 261 €4 639 €--8 431 €
711 833 €6 765 €5 065 €5 067 €--3 364 €
812 069 €6 563 €4 863 €5 506 €---
912 311 €6 354 €4 654 €5 957 €---
1012 557 €6 138 €4 438 €6 419 €---
1112 808 €5 915 €4 215 €6 893 €---
1213 064 €5 685 €3 985 €7 379 €---
1313 325 €5 447 €3 747 €7 879 €---
1413 592 €5 201 €3 501 €8 391 €---
1513 864 €4 947 €3 247 €8 917 €---
1614 141 €4 684 €2 984 €9 457 €---
1714 424 €4 413 €2 713 €10 011 €---
1814 712 €4 133 €2 433 €10 579 €---
1915 006 €3 844 €2 144 €11 163 €---
2015 307 €3 545 €1 845 €11 762 €---
2115 613 €3 236 €1 536 €12 377 €---
2215 925 €2 917 €1 217 €13 008 €---
2316 244 €2 587 €887 €13 656 €---
2416 568 €2 247 €547 €14 322 €---
2516 900 €1 895 €195 €15 005 €---
TOTAL336 540 €182 624 €88 507 €153 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 206 €-6 420 €+8 626 €
2+2 206 €0 €+2 206 €
3+2 206 €0 €+2 206 €
4+2 206 €0 €+2 206 €
5+2 206 €0 €+2 206 €
6+2 206 €0 €+2 206 €
7+2 206 €0 €+2 206 €
8+2 206 €+643 €+1 563 €
9+2 206 €+1 787 €+419 €
10+2 206 €+1 926 €+280 €
11+2 206 €+2 068 €+138 €
12+2 206 €+2 214 €-8 €
13+2 206 €+2 364 €-158 €
14+2 206 €+2 517 €-311 €
15+2 206 €+2 675 €-469 €
16+2 206 €+2 837 €-631 €
17+2 206 €+3 003 €-797 €
18+2 206 €+3 174 €-968 €
19+2 206 €+3 349 €-1 143 €
20+2 206 €+3 529 €-1 323 €
21+2 206 €+3 713 €-1 507 €
22+2 206 €+3 902 €-1 696 €
23+2 206 €+4 097 €-1 891 €
24+2 206 €+4 297 €-2 091 €
25+2 206 €+4 501 €-2 295 €
Total+55 150 €+46 175 €+8 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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