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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface71.9m²
Coût Total211 120€
Loyer Annuel16 052€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 71.9 m²
Prix au m² : 2 461,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 31,43 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Interphone, Non meublé

Nice - Pont Michel - A 2 minutes à pied de l'arrêt de tram Pont Michel et du centre Leclerc, vous trouverez ce grand 3 pièces traversant de 71,89m² au 1er étage d'une résidence de 2008. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un très grand séjour cuisine de 31m² avec accès à un balcon, de deux chambres avec chacune son placard intégré, d'une salle de bains et d'un wc indépendant. Appartement au calme, équipé en plus de double vitrage.

Une place de parking avec coin privatif en plus pour y mettre son scooter en sus du prix de vente.

L'appartement est vendu loué en bail vide en date du 1er avril 2025. Loyer hors charges de 1040€ + 110€ de provisions pour charges soit un loyer charges comprises de 1150€ par mois.

EXCLUSIVITE

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.725360, 7.286020
Total : 211 120€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 19 960€
Valeur du bien : 196 960€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.9m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16052€/an
Fourchette totale : 951€ - 1882€/mois
Fourchette annuelle : 11410€ - 22582€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :562 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 666 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-62 666€ (-26.1%)
Marge achat-revente :28 546€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 107,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 568,31€
Coût de l'assurance :18 473,00€
Taxe foncière : 1 605,18€/an
Soit par mois : 133,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 337,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 960 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 200€
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 560€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 711 €
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -30 711 €
Résultat foncier Année 1 : -14 659 €(Déficit de 14 659 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 751 €/an
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -10 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3959.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 052 €30 718 €7 094 €-14 666 €10 700 €3 966 €3 966 €
216 373 €10 569 €6 905 €5 804 €---
316 700 €10 375 €6 710 €6 326 €---
417 034 €10 173 €6 509 €6 861 €---
517 375 €9 964 €6 300 €7 411 €---
617 723 €9 749 €6 085 €7 974 €---
718 077 €9 525 €5 861 €8 552 €---
818 439 €9 295 €5 630 €9 144 €---
918 807 €9 056 €5 392 €9 752 €---
1019 183 €8 809 €5 144 €10 375 €---
1119 567 €8 553 €4 889 €11 014 €---
1219 958 €8 288 €4 624 €11 670 €---
1320 358 €8 015 €4 351 €12 343 €---
1420 765 €7 732 €4 068 €13 033 €---
1521 180 €7 439 €3 775 €13 741 €---
1621 604 €7 136 €3 472 €14 468 €---
1722 036 €6 822 €3 158 €15 213 €---
1822 476 €6 498 €2 834 €15 978 €---
1922 926 €6 163 €2 499 €16 763 €---
2023 385 €5 816 €2 152 €17 569 €---
2123 852 €5 457 €1 793 €18 396 €---
2224 329 €5 085 €1 421 €19 244 €---
2324 816 €4 701 €1 037 €20 115 €---
2425 312 €4 303 €639 €21 009 €---
2525 818 €3 892 €228 €21 926 €---
TOTAL514 145 €214 131 €102 568 €300 014 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371 €-3 210 €+6 581 €
2+3 371 €+551 €+2 820 €
3+3 371 €+1 898 €+1 473 €
4+3 371 €+2 058 €+1 313 €
5+3 371 €+2 223 €+1 148 €
6+3 371 €+2 392 €+979 €
7+3 371 €+2 565 €+806 €
8+3 371 €+2 743 €+628 €
9+3 371 €+2 925 €+446 €
10+3 371 €+3 112 €+259 €
11+3 371 €+3 304 €+67 €
12+3 371 €+3 501 €-130 €
13+3 371 €+3 703 €-332 €
14+3 371 €+3 910 €-539 €
15+3 371 €+4 122 €-751 €
16+3 371 €+4 340 €-969 €
17+3 371 €+4 564 €-1 193 €
18+3 371 €+4 793 €-1 422 €
19+3 371 €+5 029 €-1 658 €
20+3 371 €+5 271 €-1 900 €
21+3 371 €+5 519 €-2 148 €
22+3 371 €+5 773 €-2 402 €
23+3 371 €+6 034 €-2 663 €
24+3 371 €+6 303 €-2 932 €
25+3 371 €+6 578 €-3 207 €
Total+84 275 €+90 004 €+-5 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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