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Achat : Maison Soyaux (16800)

Bien expiré
VilleSoyaux (16)
Surface70m²
Coût Total118 300€
Loyer Annuel7 421€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 2 pièces, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Situé au coeur du bourg d'Antornac, sur la commune prisée de Soyaux. Actuellement aménageable en garage spacieux (pour véhicules, motos, matériel), en espace de stockage sécurisé (idéal pour outils, équipements ou stock professionnel), en atelier ou local artisanal (menuiserie, poterie, etc.), ou encore en projet de conversion (sous réserve des autorisations) en loft, gîte ou annexe habitable ? un potentiel à exploiter selon vos envies ! Raccordements à proximité immédiate (eau, électricité Edf et tout-à-l'égout), structure saine et solide (pierre massive, toiture à vérifier selon projet), accès aisé (rue calme mais bien desservie) et environnement préservé (proximité de la nature, balades). À visiter rapidement ! (12.50 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Julien Solbes (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 803 096 304 - Angouleme.

Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.639290, 0.207010
Total : 118 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 69 700€
Valeur du bien : 114 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7421€/an
Fourchette totale : 477€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5725€ - 9621€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 752,21€
Coût de l'assurance :10 055,50€
Taxe foncière : 742,14€/an
Soit par mois : 61,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 70 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 700 €(996 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation combles perdus: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation lourde salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 800€
    Mise à jour tuyauterie: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 421 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 956 €
Revenus locatifs : +7 421 €
Charges déductibles : -74 956 €
Résultat foncier Année 1 : -67 535 €(Déficit de 67 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 256 €/an
Revenus locatifs : +7 421 €
Charges déductibles : -5 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46135.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 421 €74 960 €4 116 €-67 539 €21 400 €46 139 €46 139 €
27 570 €5 153 €4 008 €2 417 €--43 722 €
37 721 €5 041 €3 897 €2 680 €--41 042 €
47 876 €4 926 €3 782 €2 950 €--38 092 €
58 033 €4 807 €3 662 €3 227 €--34 866 €
68 194 €4 683 €3 538 €3 511 €--31 354 €
78 358 €4 555 €3 410 €3 803 €--27 551 €
88 525 €4 422 €3 277 €4 103 €--23 448 €
98 695 €4 284 €3 140 €4 411 €--19 037 €
108 869 €4 142 €2 997 €4 728 €--14 309 €
119 047 €3 994 €2 850 €5 052 €--9 257 €
129 228 €3 841 €2 697 €5 386 €---
139 412 €3 683 €2 539 €5 729 €---
149 600 €3 519 €2 375 €6 081 €---
159 792 €3 349 €2 205 €6 443 €---
169 988 €3 173 €2 029 €6 815 €---
1710 188 €2 991 €1 847 €7 197 €---
1810 392 €2 802 €1 658 €7 589 €---
1910 600 €2 607 €1 463 €7 993 €---
2010 812 €2 405 €1 260 €8 407 €---
2111 028 €2 195 €1 051 €8 833 €---
2211 248 €1 978 €833 €9 271 €---
2311 473 €1 753 €608 €9 721 €---
2411 703 €1 520 €375 €10 183 €---
2511 937 €1 278 €134 €10 659 €---
TOTAL237 711 €158 061 €59 752 €79 650 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €0 €+1 559 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €0 €+1 559 €
8+1 559 €0 €+1 559 €
9+1 559 €0 €+1 559 €
10+1 559 €0 €+1 559 €
11+1 559 €0 €+1 559 €
12+1 559 €+1 616 €-57 €
13+1 559 €+1 719 €-160 €
14+1 559 €+1 824 €-265 €
15+1 559 €+1 933 €-374 €
16+1 559 €+2 044 €-485 €
17+1 559 €+2 159 €-600 €
18+1 559 €+2 277 €-718 €
19+1 559 €+2 398 €-839 €
20+1 559 €+2 522 €-963 €
21+1 559 €+2 650 €-1 091 €
22+1 559 €+2 781 €-1 222 €
23+1 559 €+2 916 €-1 357 €
24+1 559 €+3 055 €-1 496 €
25+1 559 €+3 198 €-1 639 €
Total+38 975 €+26 672 €+12 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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