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Maison - 4 pièce(s) - 88 m²

VilleMontluçon (03)
Surface88m²
Coût Total129 880€
Loyer Annuel8 604€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 681,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Clément Petitdemange vous propose: Charmante maison de ville d'environ 90 m². Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine propre, fonctionnelle et entièrement équipée, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle d'eau, de WC séparés ainsi qu'une buanderie. À l'étage, vous trouverez deux chambres mansardées desservies par un palier.

Un garage spacieux de 46 m² ainsi qu'un beau terrain clos et arboré, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement, viennent compléter ce bien.

Des travaux sont à prévoir afin d'y apporter tout le confort moderne et de révéler pleinement le potentiel de cette maison.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Clément Petitdemange mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Montluçon sous le numéro 802316638, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 88
  • Surface totale : 88.55
  • Superficie terrain : 765
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Nb. Parking : 1
Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.358704, 2.592587
Total : 129 880€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 65 080€
Valeur du bien : 125 080€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8604€/an
Fourchette totale : 557€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6681€ - 11080€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,76 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 115 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-32 115€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-37 765€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 139,68€
Coût de l'assurance :11 364,50€
Taxe foncière : 860,37€/an
Soit par mois : 71,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 080 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: 125€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise à jour plomberie: 4000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 819 €
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -70 819 €
Résultat foncier Année 1 : -62 216 €(Déficit de 62 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 739 €/an
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -5 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40815.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 604 €70 823 €4 428 €-62 220 €21 400 €40 820 €40 820 €
28 776 €5 627 €4 312 €3 149 €--37 671 €
38 951 €5 506 €4 191 €3 446 €--34 225 €
49 130 €5 381 €4 066 €3 750 €--30 475 €
59 313 €5 251 €3 936 €4 062 €--26 414 €
69 499 €5 117 €3 802 €4 382 €--22 031 €
79 689 €4 978 €3 663 €4 711 €--17 320 €
89 883 €4 835 €3 520 €5 048 €--12 272 €
910 081 €4 686 €3 371 €5 395 €--6 878 €
1010 282 €4 532 €3 217 €5 750 €--1 128 €
1110 488 €4 373 €3 058 €6 115 €---
1210 698 €4 208 €2 893 €6 490 €---
1310 912 €4 037 €2 723 €6 874 €---
1411 130 €3 861 €2 546 €7 269 €---
1511 352 €3 678 €2 363 €7 674 €---
1611 579 €3 489 €2 174 €8 091 €---
1711 811 €3 293 €1 978 €8 518 €---
1812 047 €3 090 €1 775 €8 957 €---
1912 288 €2 881 €1 566 €9 408 €---
2012 534 €2 663 €1 348 €9 871 €---
2112 785 €2 439 €1 124 €10 346 €---
2213 040 €2 206 €891 €10 834 €---
2313 301 €1 965 €650 €11 336 €---
2413 567 €1 716 €401 €11 851 €---
2513 839 €1 458 €143 €12 380 €---
TOTAL275 579 €162 093 €64 140 €113 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-6 420 €+8 227 €
2+1 807 €0 €+1 807 €
3+1 807 €0 €+1 807 €
4+1 807 €0 €+1 807 €
5+1 807 €0 €+1 807 €
6+1 807 €0 €+1 807 €
7+1 807 €0 €+1 807 €
8+1 807 €0 €+1 807 €
9+1 807 €0 €+1 807 €
10+1 807 €0 €+1 807 €
11+1 807 €+1 496 €+311 €
12+1 807 €+1 947 €-140 €
13+1 807 €+2 062 €-255 €
14+1 807 €+2 181 €-374 €
15+1 807 €+2 302 €-495 €
16+1 807 €+2 427 €-620 €
17+1 807 €+2 555 €-748 €
18+1 807 €+2 687 €-880 €
19+1 807 €+2 822 €-1 015 €
20+1 807 €+2 961 €-1 154 €
21+1 807 €+3 104 €-1 297 €
22+1 807 €+3 250 €-1 443 €
23+1 807 €+3 401 €-1 594 €
24+1 807 €+3 555 €-1 748 €
25+1 807 €+3 714 €-1 907 €
Total+45 175 €+34 046 €+11 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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