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Maison à vendre

Bien expiré
VilleIffendic (35)
Surface326
Coût Total366 838
Loyer Annuel37 199
Rentabilité10.14%
Cashflow/mois+864
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 720 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 796,69 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 chambres

Maison à Vendre à Iffendic (35750) en Ille-et-Vilaine (35)

Cette maison d'une surface habitable de 326 m² est située sur un terrain de 2900 m², environnement agréable. Elle comprend 12 pièces, dont 9 chambres, grange dépendance, petite maison devant, l'ensemble offrant un espace de vie conséquent. La distribution des pièces permet d'envisager plusieurs configurations selon les besoins de chaque occupant. Beau potentiel.

La localisation d'Iffendic permet un accès à diverses commodités. On trouve des écoles, des commerces et des services à proximité. La ville bénéficie également d'un cadre naturel apprécié, avec des espaces verts et des zones propices aux activités de plein air.

Le prix de vente de cette maison est de 259720 euros. Cette propriété peut convenir à des familles nombreuses ou à un projet de colocation, grâce à son agencement et son nombre de chambres.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Iffendic.

259 720 euros. 250 000 euros + Honoraires de négo. : 9 720 euros (soit 3,89% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Iffendic
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35750
Coordonnées : 48.120633, -2.023843
Total : 366 838
Prix d'acquisition : 259 720
Travaux : 86 340
Valeur du bien : 346 060
Frais de notaire : 20 778
Coût estimé : 20 778
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3100€/mois
Loyer annuel estimé : 37199€/an
Fourchette totale : 2463€ - 3901€/mois
Fourchette annuelle : 29560€ - 46812€/an
Rentabilité brute :10.14%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,89 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :692 388
Prix d'achat :259 720
Décote à l'achat :-432 668 (-62.5%)
Marge achat-revente :325 550€ (47.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :366 838
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 818,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :106,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 925,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 807,56
Coût de l'assurance :32 098,32
Taxe foncière : 3 719,88€/an
Soit par mois : 309,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 099,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 235,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :864,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 326 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger et de l'entrée
Quantité: 17 m² (12 m² salle à manger + 5 m² entrée)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 340(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 540
    Isolation des combles: 326 m² × 40€/m² = 13040€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:32 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 800€ = 32000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Pose de parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture du salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture salle à manger et entrée: 17 m² × 70€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont adaptés à la région d'Iffendic, considérant un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 540✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 199 €/an
Calcul : 3 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 366 838 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 694
Revenus locatifs : +37 199
Charges déductibles : -103 694
Résultat foncier Année 1 : -66 495(Déficit de 66 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 095
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 354 €/an
Revenus locatifs : +37 199
Charges déductibles : -17 354
Résultat foncier Années 2+ : 19 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45095.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 720
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 818(65% de 259 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 139 €/an
Calcul : 168 818 € × 3,636% = 6 139
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 199103 70612 362-66 50721 400 €45 107 €45 107 €
237 94317 03812 03420 905--24 203 €
338 70216 69911 69522 003--2 200 €
439 47616 34811 34423 128---
540 26515 98510 98124 280---
641 07015 60910 60625 461---
741 89215 22110 21726 671---
842 73014 8199 81527 911---
943 58414 4039 39929 182---
1044 45613 9728 96830 484---
1145 34513 5278 52331 818---
1246 25213 0668 06233 186---
1347 17712 5897 58634 588---
1448 12112 0967 09236 025---
1549 08311 5866 58237 497---
1650 06511 0586 05439 007---
1751 06610 5115 50840 555---
1852 0879 9464 94242 141---
1953 1299 3614 35843 768---
2054 1928 7563 75245 435---
2155 2758 1303 12647 145---
2256 3817 4832 47948 898---
2357 5096 8121 80950 696---
2458 6596 1191 11552 540---
2559 8325 40239854 430---
TOTAL1 191 488390 243178 808801 24521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 801 245
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 812-6 420+14 232
2+7 8120+7 812
3+7 8120+7 812
4+7 812+6 278+1 534
5+7 812+7 284+528
6+7 812+7 638+174
7+7 812+8 001-189
8+7 812+8 373-561
9+7 812+8 754-942
10+7 812+9 145-1 333
11+7 812+9 545-1 733
12+7 812+9 956-2 144
13+7 812+10 376-2 564
14+7 812+10 807-2 995
15+7 812+11 249-3 437
16+7 812+11 702-3 890
17+7 812+12 166-4 354
18+7 812+12 642-4 830
19+7 812+13 130-5 318
20+7 812+13 631-5 819
21+7 812+14 144-6 332
22+7 812+14 670-6 858
23+7 812+15 209-7 397
24+7 812+15 762-7 950
25+7 812+16 329-8 517
Total+195 300+240 374+-45 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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