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Appartement à vendre

VilleBelfort (90)
Surface38m²
Coût Total78 504€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 800 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 284,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, 1 chambre, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains

Beau T2 de 38m2 au centre ville de Belfort avec petite terrasse. T2 pour de l'investissement actuellement loué 360 euros HC et 130 euros de charges chauffage compris, dans un immeuble avec ascenseur découvrez ce charmant T2 au 5ème étage avec une jolie vue et très lumineux. Fonctionnel et pratique, idéal pour de l'investissement cet appartement bénéficie d'un chauffage collectif avec un dpe en D. Avec une rentabilité de 8,8 % cet appartement est un très bon investissement pour du patrimoine. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations. Nombre de lots de la copropriété : 60, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(chauffage compris) : 2040 euros soit 170 euros par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 10,91% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°833 607 831 - Greffe de BELFORT) Olivier JACOT DES COMBES Entrepreneur Individuel Réf.914311

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.639200, 6.854679
Total : 78 504€
Prix d'acquisition : 48 800€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 74 600€
Frais de notaire : 3 904€
Coût estimé : 3 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 360€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4325€ - 6777€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 287,88 €/m²
Basé sur :609 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 939 €
Prix d'achat :48 800 €
Décote à l'achat :-139€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-29 565€ (-60.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :383,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 406,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 513,79€
Coût de l'assurance :6 869,10€
Taxe foncière : 541,37€/an
Soit par mois : 45,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 451,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 4200€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 504 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 190 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -31 190 €
Résultat foncier Année 1 : -25 776 €(Déficit de 25 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 390 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -5 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4376.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 720 €(65% de 48 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 153 €/an
Calcul : 31 720 € × 3,636% = 1 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €31 192 €2 536 €-25 779 €21 400 €4 379 €4 379 €
25 522 €5 324 €2 468 €198 €--4 181 €
35 632 €5 253 €2 397 €379 €--3 802 €
45 745 €5 180 €2 324 €565 €--3 236 €
55 860 €5 104 €2 248 €756 €--2 481 €
65 977 €5 026 €2 170 €951 €--1 530 €
76 097 €4 946 €2 089 €1 151 €--379 €
86 219 €4 862 €2 006 €1 356 €---
96 343 €4 776 €1 920 €1 567 €---
106 470 €4 687 €1 831 €1 783 €---
116 599 €4 595 €1 739 €2 004 €---
126 731 €4 500 €1 644 €2 231 €---
136 866 €4 402 €1 546 €2 464 €---
147 003 €4 301 €1 445 €2 702 €---
157 143 €4 196 €1 340 €2 947 €---
167 286 €4 088 €1 232 €3 198 €---
177 432 €3 976 €1 120 €3 456 €---
187 580 €3 860 €1 004 €3 720 €---
197 732 €3 741 €885 €3 991 €---
207 887 €3 618 €761 €4 269 €---
218 044 €3 490 €634 €4 554 €---
228 205 €3 358 €502 €4 847 €---
238 369 €3 222 €366 €5 147 €---
248 537 €3 082 €226 €5 455 €---
258 708 €2 937 €80 €5 771 €---
TOTAL173 402 €133 717 €36 514 €39 684 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 684 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €0 €+1 137 €
4+1 137 €0 €+1 137 €
5+1 137 €0 €+1 137 €
6+1 137 €0 €+1 137 €
7+1 137 €0 €+1 137 €
8+1 137 €+293 €+844 €
9+1 137 €+470 €+667 €
10+1 137 €+535 €+602 €
11+1 137 €+601 €+536 €
12+1 137 €+669 €+468 €
13+1 137 €+739 €+398 €
14+1 137 €+811 €+326 €
15+1 137 €+884 €+253 €
16+1 137 €+960 €+177 €
17+1 137 €+1 037 €+100 €
18+1 137 €+1 116 €+21 €
19+1 137 €+1 197 €-60 €
20+1 137 €+1 281 €-144 €
21+1 137 €+1 366 €-229 €
22+1 137 €+1 454 €-317 €
23+1 137 €+1 544 €-407 €
24+1 137 €+1 636 €-499 €
25+1 137 €+1 731 €-594 €
Total+28 425 €+11 905 €+16 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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