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Détails du bien

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface55m²
Coût Total142 520€
Loyer Annuel5 103€
Rentabilité3.58%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 072,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison à Lavelanet, idéale pour ceux qui cherchent un espace de vie personnalisé. Avec une disposition intérieure pensée pour offrir un maximum de confort, elle comprend notamment une cuisine pratique ouverte sur un séjour salle à manger spacieux de 20 m² où vous pourrez partager des moments avec votre famille ou vos amis, ainsi que deux chambres coquettes d'environ 10 et 9 m². Un espace de détente extérieur vous attend sur la terrasse, tandis qu'un terrain nu de 40 m² et un atelier/dépendance offrent de nombreuses possibilités pour personnaliser votre espace. La maison est également équipée d'une salle d'eau/WC et d'une buanderie pour plus de commodité. Le quartier offre une qualité de vie appréciable avec des espaces de loisirs à proximité, tels que des parcs et des jardins, ainsi que quelques restaurants et cafés pour sortir. Cette maison est parfaite pour ceux qui cherchent un cadre de vie calme et familial, avec suffisamment d'espace pour vivre et profiter de la vie en plein air. N hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou une visite au 05 61 68 26 49 Notre agence vous accueille du lundi au vendredi de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 18 heures et le samedi uniquement sur rendez vous de 9 heures à 12 heures Nous vous accompagnons dans tous vos projets immobiliers de la transaction à la gestion locative de votre patrimoine Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1840.0 € et 2530.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Lotfi REBBOUH EI, agent commercial (RSAC 984192963) - https://www.century21-immosud-mirepoix.com/mentions_legales/

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.935681, 1.848650
Total : 142 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 78 800€
Valeur du bien : 137 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 425€/mois
Loyer annuel estimé : 5103€/an
Fourchette totale : 322€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 3864€ - 6741€/an
Rentabilité brute :3.58%
Fourchette de rentabilité :2.71% - 4.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :753,85 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 462 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+17 538€ (+42.3%)
Marge achat-revente :-101 058€ (-243.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 747,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 240,41€
Coût de l'assurance :12 470,50€
Taxe foncière : 510,33€/an
Soit par mois : 42,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 425,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser et mettre aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser et mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 800 €(1 433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 300€
    Isolation combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 140€
    Parquet flottant: 19 m² × 60€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:760€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 40€/m² = 760€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 103 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 593 €
Revenus locatifs : +5 103 €
Charges déductibles : -84 593 €
Résultat foncier Année 1 : -79 490 €(Déficit de 79 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 793 €/an
Revenus locatifs : +5 103 €
Charges déductibles : -5 793 €
Résultat foncier Années 2+ : -690 €/an(Déficit de 690 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58089.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 103 €84 598 €4 789 €-79 494 €21 400 €58 094 €58 094 €
25 205 €5 671 €4 662 €-465 €465 €-58 094 €
35 309 €5 539 €4 530 €-230 €230 €-58 094 €
45 416 €5 403 €4 394 €13 €--58 082 €
55 524 €5 262 €4 253 €262 €--57 820 €
65 634 €5 117 €4 107 €518 €--57 302 €
75 747 €4 966 €3 957 €781 €--56 521 €
85 862 €4 810 €3 801 €1 052 €--55 469 €
95 979 €4 649 €3 640 €1 331 €--54 138 €
106 099 €4 482 €3 473 €1 617 €--52 521 €
116 221 €4 309 €3 300 €1 912 €--50 610 €
126 345 €4 131 €3 122 €2 215 €---
136 472 €3 946 €2 937 €2 526 €---
146 602 €3 755 €2 746 €2 847 €---
156 734 €3 557 €2 548 €3 176 €---
166 868 €3 353 €2 344 €3 516 €---
177 006 €3 141 €2 132 €3 865 €---
187 146 €2 922 €1 913 €4 224 €---
197 289 €2 696 €1 687 €4 593 €---
207 435 €2 462 €1 452 €4 973 €---
217 583 €2 219 €1 210 €5 364 €---
227 735 €1 968 €959 €5 766 €---
237 890 €1 709 €700 €6 181 €---
248 047 €1 441 €432 €6 607 €---
258 208 €1 163 €154 €7 045 €---
TOTAL163 461 €173 269 €69 240 €-9 808 €22 095 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 628 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -9 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 072 €-6 420 €+7 492 €
2+1 072 €-140 €+1 212 €
3+1 072 €-69 €+1 141 €
4+1 072 €0 €+1 072 €
5+1 072 €0 €+1 072 €
6+1 072 €0 €+1 072 €
7+1 072 €0 €+1 072 €
8+1 072 €0 €+1 072 €
9+1 072 €0 €+1 072 €
10+1 072 €0 €+1 072 €
11+1 072 €0 €+1 072 €
12+1 072 €+664 €+408 €
13+1 072 €+758 €+314 €
14+1 072 €+854 €+218 €
15+1 072 €+953 €+119 €
16+1 072 €+1 055 €+17 €
17+1 072 €+1 159 €-87 €
18+1 072 €+1 267 €-195 €
19+1 072 €+1 378 €-306 €
20+1 072 €+1 492 €-420 €
21+1 072 €+1 609 €-537 €
22+1 072 €+1 730 €-658 €
23+1 072 €+1 854 €-782 €
24+1 072 €+1 982 €-910 €
25+1 072 €+2 114 €-1 042 €
Total+26 800 €+12 240 €+14 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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