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Maison 4 pièces 67 m²

VilleAlzonne (11)
Surface67m²
Coût Total83 400€
Loyer Annuel5 907€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 574,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 67 m²

Située sur la commune d'Alzonne (11), cette maison T3 de 67,23 m² à rénover représente une belle opportunité.

Elle se compose au rez-de-chaussé d'un salon/cuisine, à l'étage 2 chambres.

Vous bénéficierez également d'un garage non attenant, pratique pour le stationnement ou le stockage.

Dans un environnement calme et agréable, à proximité des commodités, ce bien offre un cadre de vie authentique avec de nombreuses possibilités d'évolution.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter.

Votre conseiller JH IMMOBILIER : Hugo JACQUEL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 904 492 931 RCP axa

Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/02/2026

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 137.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Alzonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.254795, 2.171572
Total : 83 400€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 41 820€
Valeur du bien : 80 320€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5907€/an
Fourchette totale : 372€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4459€ - 7825€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,05 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 513 €
Prix d'achat :38 500 €
Décote à l'achat :-37 013€ (-49.0%)
Marge achat-revente :-7 887€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :413,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 436,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 518,17€
Coût de l'assurance :7 089,00€
Taxe foncière : 590,69€/an
Soit par mois : 49,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (67 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 820 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 020€
    Isolation toiture/combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Carrelage: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alzonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 907 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 494 €
Revenus locatifs : +5 907 €
Charges déductibles : -45 494 €
Résultat foncier Année 1 : -39 587 €(Déficit de 39 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 674 €/an
Revenus locatifs : +5 907 €
Charges déductibles : -3 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18186.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 907 €45 496 €2 802 €-39 590 €21 400 €18 190 €18 190 €
26 025 €3 602 €2 728 €2 423 €--15 767 €
36 146 €3 525 €2 651 €2 620 €--13 146 €
46 268 €3 445 €2 571 €2 823 €--10 323 €
56 394 €3 363 €2 489 €3 031 €--7 292 €
66 522 €3 278 €2 404 €3 244 €--4 048 €
76 652 €3 190 €2 315 €3 462 €--586 €
86 785 €3 098 €2 224 €3 687 €---
96 921 €3 004 €2 130 €3 917 €---
107 059 €2 906 €2 032 €4 153 €---
117 201 €2 805 €1 931 €4 395 €---
127 345 €2 701 €1 827 €4 644 €---
137 491 €2 593 €1 719 €4 899 €---
147 641 €2 481 €1 607 €5 160 €---
157 794 €2 365 €1 491 €5 429 €---
167 950 €2 246 €1 371 €5 704 €---
178 109 €2 122 €1 248 €5 987 €---
188 271 €1 994 €1 120 €6 277 €---
198 437 €1 861 €987 €6 575 €---
208 605 €1 724 €850 €6 881 €---
218 777 €1 582 €708 €7 195 €---
228 953 €1 436 €561 €7 517 €---
239 132 €1 284 €410 €7 848 €---
249 315 €1 127 €253 €8 188 €---
259 501 €964 €90 €8 537 €---
TOTAL189 201 €104 195 €40 518 €85 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240 €-6 420 €+7 660 €
2+1 240 €0 €+1 240 €
3+1 240 €0 €+1 240 €
4+1 240 €0 €+1 240 €
5+1 240 €0 €+1 240 €
6+1 240 €0 €+1 240 €
7+1 240 €0 €+1 240 €
8+1 240 €+930 €+310 €
9+1 240 €+1 175 €+65 €
10+1 240 €+1 246 €-6 €
11+1 240 €+1 319 €-79 €
12+1 240 €+1 393 €-153 €
13+1 240 €+1 470 €-230 €
14+1 240 €+1 548 €-308 €
15+1 240 €+1 629 €-389 €
16+1 240 €+1 711 €-471 €
17+1 240 €+1 796 €-556 €
18+1 240 €+1 883 €-643 €
19+1 240 €+1 973 €-733 €
20+1 240 €+2 064 €-824 €
21+1 240 €+2 159 €-919 €
22+1 240 €+2 255 €-1 015 €
23+1 240 €+2 354 €-1 114 €
24+1 240 €+2 456 €-1 216 €
25+1 240 €+2 561 €-1 321 €
Total+31 000 €+25 502 €+5 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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