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Achat : Immeuble Mazamet (81200)

VilleMazamet (81)
Surface306m²
Coût Total339 360€
Loyer Annuel33 173€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+708€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 306 m²
Prix au m² : 800,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 306 m², 215 m² de terrain, 1 place de parking

Mazamet Immeuble De Rapport 307 M². Immeuble de rapport en centre ville, composé de 8 lots d'une superficie habitable de 306.61 m². En rez de chaussée 3 studios Au 1er étage 2 T1 Au 2èmé étage 2 T1 Au 3ème étage appartement à finir de rénover (superficie totale du grenier) Parking privatif extérieur pour 4 véhicules Laverie privative

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.486630, 2.369960
Total : 339 360€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 74 760€
Valeur du bien : 319 760€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 306m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2764€/mois
Loyer annuel estimé : 33173€/an
Fourchette totale : 2265€ - 3374€/mois
Fourchette annuelle : 27180€ - 40488€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 010,21 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :309 123 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-64 123€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-30 237€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 680,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :98,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 779,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 871,07€
Coût de l'assurance :29 694,00€
Taxe foncière : 3 317,33€/an
Soit par mois : 276,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 764,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 056,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :708,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 306 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les anciens cumulus
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec usure normale nécessitant rafraîchissement
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation entrée
Réparation des murs abîmés et carrelage usé dans l'entrée
Quantité: 3 m²
Raison: État 2/5 - Entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 760 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:24 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2600€ = 13600€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 800€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 800€ = 24800€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:420€
    Peinture salon: 12 m² × 35€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres - Rénovation entrée:540€
    Rénovation entrée: 3 m² × 180€/m² = 540€ (incluant carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 173 €/an
Calcul : 2 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 657 €
Revenus locatifs : +33 173 €
Charges déductibles : -90 657 €
Résultat foncier Année 1 : -57 483 €(Déficit de 57 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 083 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 897 €/an
Revenus locatifs : +33 173 €
Charges déductibles : -15 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36083.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 173 €90 668 €11 402 €-57 494 €21 400 €36 094 €36 094 €
233 837 €15 605 €11 100 €18 232 €--17 862 €
334 514 €15 292 €10 786 €19 222 €---
435 204 €14 968 €10 462 €20 236 €---
535 908 €14 632 €10 127 €21 276 €---
636 626 €14 286 €9 780 €22 340 €---
737 359 €13 927 €9 422 €23 432 €---
838 106 €13 556 €9 050 €24 550 €---
938 868 €13 172 €8 667 €25 696 €---
1039 645 €12 774 €8 269 €26 871 €---
1140 438 €12 363 €7 858 €28 075 €---
1241 247 €11 938 €7 433 €29 309 €---
1342 072 €11 498 €6 993 €30 573 €---
1442 913 €11 043 €6 538 €31 870 €---
1543 771 €10 573 €6 068 €33 199 €---
1644 647 €10 086 €5 581 €34 561 €---
1745 540 €9 582 €5 077 €35 958 €---
1846 451 €9 061 €4 555 €37 390 €---
1947 380 €8 521 €4 016 €38 858 €---
2048 327 €7 964 €3 458 €40 364 €---
2149 294 €7 386 €2 881 €41 907 €---
2250 280 €6 789 €2 284 €43 490 €---
2351 285 €6 172 €1 667 €45 114 €---
2452 311 €5 533 €1 028 €46 778 €---
2553 357 €4 872 €367 €48 485 €---
TOTAL1 062 551 €352 258 €164 871 €710 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 710 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 966 €-6 420 €+13 386 €
2+6 966 €0 €+6 966 €
3+6 966 €+408 €+6 558 €
4+6 966 €+6 071 €+895 €
5+6 966 €+6 383 €+583 €
6+6 966 €+6 702 €+264 €
7+6 966 €+7 030 €-64 €
8+6 966 €+7 365 €-399 €
9+6 966 €+7 709 €-743 €
10+6 966 €+8 061 €-1 095 €
11+6 966 €+8 422 €-1 456 €
12+6 966 €+8 793 €-1 827 €
13+6 966 €+9 172 €-2 206 €
14+6 966 €+9 561 €-2 595 €
15+6 966 €+9 960 €-2 994 €
16+6 966 €+10 368 €-3 402 €
17+6 966 €+10 787 €-3 821 €
18+6 966 €+11 217 €-4 251 €
19+6 966 €+11 657 €-4 691 €
20+6 966 €+12 109 €-5 143 €
21+6 966 €+12 572 €-5 606 €
22+6 966 €+13 047 €-6 081 €
23+6 966 €+13 534 €-6 568 €
24+6 966 €+14 033 €-7 067 €
25+6 966 €+14 546 €-7 580 €
Total+174 150 €+213 088 €+-38 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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