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Maison 3 pièces 94 m²

VilleMagnat-l'Étrange (23)
Surface94m²
Coût Total97 500€
Loyer Annuel7 317€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 526,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 94 m²

Bien que nécessitant un habillage extérieur, cette maison est habitable de suite avec des espaces intéressants et un grenier aménageable. Elle dispose déjà de 2 chambres, un séjour avec cheminée et donc la possibilité d'installer un poele. Dépendances, jardin attenant très agréable en bout de hameau Imaginez une isolation par l'extérieur et un bardage bois (en dernière image)

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2023

Consommation énergie primaire : 325 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Magnat-l'Étrange
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23260
Coordonnées : 45.805020, 2.303451
Total : 97 500€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 44 040€
Valeur du bien : 93 540€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7317€/an
Fourchette totale : 484€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5804€ - 9224€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :705,26 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 294 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-16 794€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-31 206€ (-47.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 932,39€
Coût de l'assurance :8 531,25€
Taxe foncière : 731,67€/an
Soit par mois : 60,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant nettoyage, peinture et finitions
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 040 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 580€
    Isolation combles: 94 m² × 70€/m² = 6580€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (nettoyage, peinture et finitions incluses)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (finishes incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→A(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 317 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 483 €
Revenus locatifs : +7 317 €
Charges déductibles : -48 483 €
Résultat foncier Année 1 : -41 166 €(Déficit de 41 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 443 €/an
Revenus locatifs : +7 317 €
Charges déductibles : -4 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 874 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19765.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 317 €48 486 €3 373 €-41 169 €21 400 €19 769 €19 769 €
27 463 €4 357 €3 285 €3 106 €--16 663 €
37 612 €4 266 €3 193 €3 346 €--13 317 €
47 765 €4 171 €3 098 €3 593 €--9 724 €
57 920 €4 073 €3 000 €3 847 €--5 877 €
68 078 €3 971 €2 899 €4 107 €--1 770 €
78 240 €3 866 €2 793 €4 374 €---
88 405 €3 757 €2 684 €4 647 €---
98 573 €3 644 €2 571 €4 928 €---
108 744 €3 528 €2 455 €5 217 €---
118 919 €3 406 €2 334 €5 513 €---
129 097 €3 281 €2 208 €5 816 €---
139 279 €3 151 €2 078 €6 128 €---
149 465 €3 017 €1 944 €6 448 €---
159 654 €2 878 €1 805 €6 777 €---
169 847 €2 734 €1 661 €7 114 €---
1710 044 €2 584 €1 511 €7 460 €---
1810 245 €2 430 €1 357 €7 815 €---
1910 450 €2 270 €1 197 €8 180 €---
2010 659 €2 104 €1 031 €8 555 €---
2110 872 €1 932 €859 €8 940 €---
2211 090 €1 755 €682 €9 335 €---
2311 312 €1 571 €498 €9 741 €---
2411 538 €1 380 €307 €10 158 €---
2511 769 €1 182 €110 €10 586 €---
TOTAL234 358 €119 796 €48 932 €114 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537 €-6 420 €+7 957 €
2+1 537 €0 €+1 537 €
3+1 537 €0 €+1 537 €
4+1 537 €0 €+1 537 €
5+1 537 €0 €+1 537 €
6+1 537 €0 €+1 537 €
7+1 537 €+781 €+756 €
8+1 537 €+1 394 €+143 €
9+1 537 €+1 479 €+58 €
10+1 537 €+1 565 €-28 €
11+1 537 €+1 654 €-117 €
12+1 537 €+1 745 €-208 €
13+1 537 €+1 838 €-301 €
14+1 537 €+1 934 €-397 €
15+1 537 €+2 033 €-496 €
16+1 537 €+2 134 €-597 €
17+1 537 €+2 238 €-701 €
18+1 537 €+2 345 €-808 €
19+1 537 €+2 454 €-917 €
20+1 537 €+2 567 €-1 030 €
21+1 537 €+2 682 €-1 145 €
22+1 537 €+2 801 €-1 264 €
23+1 537 €+2 922 €-1 385 €
24+1 537 €+3 047 €-1 510 €
25+1 537 €+3 176 €-1 639 €
Total+38 425 €+34 369 €+4 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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