Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 49 m²

VilleGivors (69)
Surface49
Coût Total105 020
Loyer Annuel7 848
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 928,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 49 m² en Rez-de-Chaussée

Situé au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de seulement 5 logements, venez découvrir cet appartement T2 d'une superficie de 49m² habitables.

Dès l'entrée, vous serez accueilli par un espace avec placard intégré. La pièce de vie est ouverte et dispose d'une cuisine entièrement équipée avec un îlot central. Un WC indépendant complète cet espace. Côté nuit, vous profiterez d'une belle suite parentale avec douche, baignoire et dressing !

N'attendez plus pour venir le visiter ! Contactez William Fouletier APImmobilier. __

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr __

Informations copropriété :

Ce bien est soumis à la copropriété. Copropriété de 5 lots. Montant prévisionnel annuel de charges de 578 €. Pas de procédure en cours. Référence annonce : 69560-42 Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Givors
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69700
Coordonnées : 45.582820, 4.771351
Total : 105 020
Prix d'acquisition : 94 500
Travaux : 2 960
Valeur du bien : 97 460
Frais de notaire : 7 560
Coût estimé : 7 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 13.35€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 16.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7848€/an
Fourchette totale : 520€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6245€ - 9863€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 746,8 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 593
Prix d'achat :94 500
Décote à l'achat :+8 907 (+10.4%)
Marge achat-revente :-19 427€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,26€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 543,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 183,28
Coût de l'assurance :7 876,50
Taxe foncière : 784,85€/an
Soit par mois : 65,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 48,17€/mois
Soit par an : 578,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et impeccable.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne avec finitions récentes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 960(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0
    Aucune action nécessaire car cuisine en excellent état.
  • Salle de bain:0
    Aucune action nécessaire car salle de bain en bon état.
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Givors. Les travaux de chauffage, cuisine et salle de bain ne nécessitent pas d'intervention. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 848 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 020 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 111
Revenus locatifs : +7 848
Charges déductibles : -8 111
Résultat foncier Année 1 : -263(Déficit de 263 €)
Imputable sur revenu global : 263
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 151 €/an
Revenus locatifs : +7 848
Charges déductibles : -5 151
Résultat foncier Années 2+ : 2 697 €/an
Prix d'achat du bien : 94 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 8488 1143 476-266266 €--
28 0055 0613 3842 944---
38 1664 9653 2873 200---
48 3294 8663 1883 463---
58 4954 7633 0853 732---
68 6654 6572 9794 008---
78 8394 5472 8694 291---
89 0154 4342 7564 582---
99 1964 3162 6384 880---
109 3804 1952 5175 185---
119 5674 0692 3915 498---
129 7593 9392 2615 819---
139 9543 8052 1276 149---
1410 1533 6661 9886 487---
1510 3563 5231 8456 833---
1610 5633 3741 6967 189---
1710 7743 2211 5437 554---
1810 9903 0621 3847 928---
1911 2102 8981 2208 312---
2011 4342 7281 0508 706---
2111 6622 5538759 110---
2211 8962 3716939 524---
2312 1342 1845069 950---
2412 3761 99031210 387---
2512 6241 78911110 835---
TOTAL251 38895 09150 183156 297266Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 80
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 297
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 648-80+1 728
2+1 648+883+765
3+1 648+960+688
4+1 648+1 039+609
5+1 648+1 120+528
6+1 648+1 202+446
7+1 648+1 287+361
8+1 648+1 375+273
9+1 648+1 464+184
10+1 648+1 555+93
11+1 648+1 649-1
12+1 648+1 746-98
13+1 648+1 845-197
14+1 648+1 946-298
15+1 648+2 050-402
16+1 648+2 157-509
17+1 648+2 266-618
18+1 648+2 378-730
19+1 648+2 493-845
20+1 648+2 612-964
21+1 648+2 733-1 085
22+1 648+2 857-1 209
23+1 648+2 985-1 337
24+1 648+3 116-1 468
25+1 648+3 250-1 602
Total+41 200+46 889+-5 689
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →