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Appartement 4 pièces 85m²

VilleMontluçon (03)
Surface85m²
Coût Total85 420€
Loyer Annuel7 910€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 764,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85m² - Appartement F4 au 1er étage d’une maison bourgeoise (85 m²).

Quartier privilégié (impasse Racine). A 1 minute à pied du boulevard de Courtais, boulangerie, Carrefour express, écoles et lycées. Appartement traversant très lumineux, parquet, belle hauteur au plafond. 1 grand salon, 1 chambre, 1 bureau, 1 entrée, 1 salle de bain, 1 buanderie, 1 cave. Possibilité de faire une 2ième chambre à côté du salon.

Appartement dans une petite copropriété de 3 appartements. Syndic amiable, AUCUNE CHARGE de copropriété à part l’électricité des communs. Chauffage gaz individuel, chaudière à condensation neuve. Grand parking gratuit dans l’impasse pour les résidents.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.336480, 2.607870
Total : 85 420€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 15 220€
Valeur du bien : 80 220€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7910€/an
Fourchette totale : 517€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6208€ - 10078€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :678 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 630 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+7 370€ (+12.8%)
Marge achat-revente :-27 790€ (-48.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 282,47€
Coût de l'assurance :7 474,25€
Taxe foncière : 790,97€/an
Soit par mois : 65,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière à condensation neuve installée.
Quantité: 1 système
Raison: Chauffage gaz individuel en bon état
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 85 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 220 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (chaudière à condensation neuve installée, aucune action nécessaire)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (prix moyen pour fenêtres double vitrage performant incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture murs et plafonds:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (prix moyen incluant la pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 910 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 288 €
Revenus locatifs : +7 910 €
Charges déductibles : -19 288 €
Résultat foncier Année 1 : -11 378 €(Déficit de 11 378 €)
Imputable sur revenu global : 11 378 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 068 €/an
Revenus locatifs : +7 910 €
Charges déductibles : -4 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 842 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 910 €19 290 €2 980 €-11 381 €11 381 €--
28 068 €3 993 €2 903 €4 075 €---
38 229 €3 912 €2 822 €4 317 €---
48 394 €3 829 €2 739 €4 565 €---
58 562 €3 742 €2 652 €4 819 €---
68 733 €3 653 €2 563 €5 080 €---
78 908 €3 560 €2 470 €5 348 €---
89 086 €3 464 €2 374 €5 622 €---
99 267 €3 364 €2 274 €5 903 €---
109 453 €3 261 €2 171 €6 192 €---
119 642 €3 154 €2 064 €6 487 €---
129 835 €3 044 €1 954 €6 791 €---
1310 031 €2 929 €1 839 €7 102 €---
1410 232 €2 810 €1 721 €7 422 €---
1510 437 €2 687 €1 598 €7 749 €---
1610 645 €2 560 €1 470 €8 085 €---
1710 858 €2 428 €1 338 €8 430 €---
1811 075 €2 291 €1 202 €8 784 €---
1911 297 €2 150 €1 060 €9 147 €---
2011 523 €2 003 €913 €9 520 €---
2111 753 €1 851 €761 €9 902 €---
2211 988 €1 694 €604 €10 295 €---
2312 228 €1 531 €441 €10 697 €---
2412 473 €1 362 €272 €11 111 €---
2512 722 €1 187 €97 €11 535 €---
TOTAL253 350 €85 751 €43 282 €167 599 €11 381 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 414 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-3 414 €+5 075 €
2+1 661 €+1 223 €+438 €
3+1 661 €+1 295 €+366 €
4+1 661 €+1 370 €+291 €
5+1 661 €+1 446 €+215 €
6+1 661 €+1 524 €+137 €
7+1 661 €+1 604 €+57 €
8+1 661 €+1 687 €-26 €
9+1 661 €+1 771 €-110 €
10+1 661 €+1 857 €-196 €
11+1 661 €+1 946 €-285 €
12+1 661 €+2 037 €-376 €
13+1 661 €+2 131 €-470 €
14+1 661 €+2 226 €-565 €
15+1 661 €+2 325 €-664 €
16+1 661 €+2 426 €-765 €
17+1 661 €+2 529 €-868 €
18+1 661 €+2 635 €-974 €
19+1 661 €+2 744 €-1 083 €
20+1 661 €+2 856 €-1 195 €
21+1 661 €+2 971 €-1 310 €
22+1 661 €+3 088 €-1 427 €
23+1 661 €+3 209 €-1 548 €
24+1 661 €+3 333 €-1 672 €
25+1 661 €+3 461 €-1 800 €
Total+41 525 €+50 280 €+-8 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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