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Maison 3 pièces 90 m²

VilleMerlerault (61)
Surface90
Coût Total118 880
Loyer Annuel7 765
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 677,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 90 m²

Nouveauté dans votre agence Abaximmo D'Argentan Ancienne fermette à rénover entièrement -Proche du Pin-au-Haras

À seulement quelques minutes du Pin-au-Haras, découvrez cette bâtisse ancienne à rénover entièrement, idéale pour les passionnés de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un projet à fort potentiel.

Implantée dans un cadre calme et agréable, cette maison offre une belle base en pierre avec de nombreuses possibilités de réaménagement selon vos envies. L'occasion parfaite de créer un lieu de vie unique, authentique et à votre image.

-Électricité présente

  • Eau raccordée -Environnement paisible Charme de l'ancien
  • Beau potentiel après travaux -pas d'assainissement.

Travaux importants à prévoir, mais une vraie opportunité pour redonner vie à une maison de caractère dans un secteur apprécié de Normandie. Pour plus d'informations ou organiser une visite contactez nous. Le bien vous est présenté par Magali Cotten Agent commerciale 483248639 Tel [Coordonnées masquées]. Magali COTTEN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483248639 - ALENCON.

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.680270, 0.250697
Total : 118 880
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 114 000
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7765€/an
Fourchette totale : 517€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6204€ - 9717€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :960,5 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :86 445
Prix d'achat :61 000
Décote à l'achat :-25 445 (-29.4%)
Marge achat-revente :-32 435€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 614,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 293,49
Coût de l'assurance :10 104,80
Taxe foncière : 776,47€/an
Soit par mois : 64,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (~3.75 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, sol, électricité
Quantité: 1 salon (~20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : installation de nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 2 chambres (~30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 200
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 3.75 m² × 800€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 018
Revenus locatifs : +7 765
Charges déductibles : -58 018
Résultat foncier Année 1 : -50 253(Déficit de 50 253 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 853
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 018 €/an
Revenus locatifs : +7 765
Charges déductibles : -5 018
Résultat foncier Années 2+ : 2 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28853.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 76558 0213 841-50 25721 400 €28 857 €28 857 €
27 9204 9183 7373 002--25 855 €
38 0784 8103 6303 268--22 587 €
48 2404 7003 5193 540--19 046 €
58 4054 5853 4053 819--15 227 €
68 5734 4673 2864 106--11 121 €
78 7444 3453 1644 399--6 722 €
88 9194 2193 0384 701--2 021 €
99 0984 0882 9085 009---
109 2793 9532 7735 326---
119 4653 8142 6345 651---
129 6543 6702 4905 984---
139 8473 5222 3416 326---
1410 0443 3682 1886 676---
1510 2453 2102 0297 036---
1610 4503 0461 8657 405---
1710 6592 8761 6967 783---
1810 8722 7011 5218 171---
1911 0902 5201 3408 569---
2011 3122 3341 1538 978---
2111 5382 1419609 397---
2211 7691 9417619 827---
2312 0041 73555510 269---
2412 2441 52234210 722---
2512 4891 30312211 186---
TOTAL248 705137 81055 293110 89521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 895
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631-6 420+8 051
2+1 6310+1 631
3+1 6310+1 631
4+1 6310+1 631
5+1 6310+1 631
6+1 6310+1 631
7+1 6310+1 631
8+1 6310+1 631
9+1 631+897+734
10+1 631+1 598+33
11+1 631+1 695-64
12+1 631+1 795-164
13+1 631+1 898-267
14+1 631+2 003-372
15+1 631+2 111-480
16+1 631+2 221-590
17+1 631+2 335-704
18+1 631+2 451-820
19+1 631+2 571-940
20+1 631+2 693-1 062
21+1 631+2 819-1 188
22+1 631+2 948-1 317
23+1 631+3 081-1 450
24+1 631+3 217-1 586
25+1 631+3 356-1 725
Total+40 775+33 268+7 507
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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