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Appartement T3

VilleChâtellerault (86)
Surface59m²
Coût Total93 240€
Loyer Annuel6 152€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 991,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À rafraîchir

Dans petite copropriété, au calme et très proche du Jardin de Blossac, en plein centre de Châtellerault, appartement comprenant un grand séjour- cuisine, 2 chambres et une salle de bains avec wc.

Les 4 places de parking sont extérieures, dans cour fermée. Elles peuvent être louées séparément.

Appartement libre de toute occupation.

Chauffage individuel au gaz de ville. Radiateurs en fonte.

Toutes les fenêtres ont été changées en 2022. PVC double vitrage.

Ne pas hésiter à me contacter si besoin d’informations supplémentaires et plus de photos.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.812570, 0.544960
Total : 93 240€
Prix d'acquisition : 58 500€
Travaux : 30 060€
Valeur du bien : 88 560€
Frais de notaire : 4 680€
Coût estimé : 4 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6152€/an
Fourchette totale : 398€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 4772€ - 7932€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 613 €
Prix d'achat :58 500 €
Décote à l'achat :-8 113€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-26 627€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 812,05€
Coût de l'assurance :8 158,50€
Taxe foncière : 615,22€/an
Soit par mois : 51,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 060 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 360€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine équipée complète: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier en fonction des choix de matériaux et des artisans.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 450€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 450€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 039 €
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -34 039 €
Résultat foncier Année 1 : -27 887 €(Déficit de 27 887 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 487 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 979 €/an
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -3 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6486.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025 €(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 152 €34 042 €3 040 €-27 890 €21 400 €6 490 €6 490 €
26 275 €3 900 €2 958 €2 375 €--4 114 €
36 401 €3 815 €2 874 €2 585 €--1 529 €
46 529 €3 728 €2 786 €2 801 €---
56 659 €3 638 €2 696 €3 022 €---
66 793 €3 544 €2 603 €3 248 €---
76 928 €3 448 €2 506 €3 480 €---
87 067 €3 348 €2 407 €3 719 €---
97 208 €3 245 €2 304 €3 963 €---
107 352 €3 139 €2 197 €4 214 €---
117 499 €3 029 €2 087 €4 471 €---
127 649 €2 915 €1 973 €4 735 €---
137 802 €2 797 €1 856 €5 005 €---
147 959 €2 676 €1 734 €5 283 €---
158 118 €2 550 €1 609 €5 567 €---
168 280 €2 420 €1 479 €5 860 €---
178 446 €2 286 €1 345 €6 159 €---
188 615 €2 148 €1 206 €6 467 €---
198 787 €2 004 €1 063 €6 782 €---
208 963 €1 856 €915 €7 106 €---
219 142 €1 703 €762 €7 438 €---
229 325 €1 545 €604 €7 779 €---
239 511 €1 382 €440 €8 129 €---
249 701 €1 213 €271 €8 488 €---
259 895 €1 038 €97 €8 857 €---
TOTAL197 056 €97 411 €43 812 €99 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 292 €-6 420 €+7 712 €
2+1 292 €0 €+1 292 €
3+1 292 €0 €+1 292 €
4+1 292 €+382 €+910 €
5+1 292 €+906 €+386 €
6+1 292 €+974 €+318 €
7+1 292 €+1 044 €+248 €
8+1 292 €+1 116 €+176 €
9+1 292 €+1 189 €+103 €
10+1 292 €+1 264 €+28 €
11+1 292 €+1 341 €-49 €
12+1 292 €+1 420 €-128 €
13+1 292 €+1 502 €-210 €
14+1 292 €+1 585 €-293 €
15+1 292 €+1 670 €-378 €
16+1 292 €+1 758 €-466 €
17+1 292 €+1 848 €-556 €
18+1 292 €+1 940 €-648 €
19+1 292 €+2 035 €-743 €
20+1 292 €+2 132 €-840 €
21+1 292 €+2 232 €-940 €
22+1 292 €+2 334 €-1 042 €
23+1 292 €+2 439 €-1 147 €
24+1 292 €+2 547 €-1 255 €
25+1 292 €+2 657 €-1 365 €
Total+32 300 €+29 894 €+2 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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