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Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface77m²
Coût Total131 520€
Loyer Annuel9 441€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 993,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cet appartement avec garage privatif, situé au deuxième étage d'une copropriété. Avec ses 76,5 m2, il offre un cadre de vie lumineux, fonctionnel et agréable. Traversant Sud-Nord, il bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée. La pièce de vie principale, orientée plein Sud, offre une vue dégagée sur le parc de la copropriété. Le séjour se compose actuellement de deux espaces distincts : un coin salon et un coin salle à manger, permettant une organisation agréable et conviviale. Il est également possible de recréer facilement une troisième chambre à la place du salon selon vos besoins. La cuisine indépendante dispose d'un accès direct à la loggia. Le bien se compose de deux chambres confortables, d'une salle d'eau, d'un WC séparé ainsi que de rangements intégrés complétant l'ensemble. Côté extérieur, une véranda ainsi qu'un balcon côté séjour permettent de profiter d'espaces supplémentaires, agréables au quotidien. Le logement est équipé de volets roulants électriques. Certaines menuiseries seront toutefois à prévoir dans les années à venir, ainsi que des travaux de rafraîchissement afin de remettre le bien au goût du jour. Côté pratique, un garage privatif est inclus, un véritable atout dans ce secteur. Visite virtuelle et plan disponibles sur demande. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi. Cette annonce vous est proposée par JACQUET Pierre - SARL - NoRSAC: 920253374, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Romans Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 131 520€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 125 400€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9441€/an
Fourchette totale : 620€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7439€ - 11982€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,9 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 431 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-54 931€ (-41.8%)
Marge achat-revente :-89€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 172,61€
Coût de l'assurance :11 508,00€
Taxe foncière : 944,09€/an
Soit par mois : 78,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et du confort
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 441 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 549 €
Revenus locatifs : +9 441 €
Charges déductibles : -54 549 €
Résultat foncier Année 1 : -45 108 €(Déficit de 45 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +9 441 €
Charges déductibles : -5 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23708.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 441 €54 554 €4 249 €-45 113 €21 400 €23 713 €23 713 €
29 630 €5 539 €4 134 €4 091 €--19 622 €
39 822 €5 420 €4 016 €4 402 €--15 220 €
410 019 €5 298 €3 893 €4 721 €--10 498 €
510 219 €5 171 €3 767 €5 048 €--5 450 €
610 424 €5 040 €3 636 €5 383 €--67 €
710 632 €4 905 €3 501 €5 727 €---
810 845 €4 765 €3 361 €6 079 €---
911 062 €4 621 €3 217 €6 440 €---
1011 283 €4 472 €3 068 €6 811 €---
1111 508 €4 318 €2 914 €7 190 €---
1211 739 €4 159 €2 754 €7 580 €---
1311 973 €3 994 €2 590 €7 979 €---
1412 213 €3 825 €2 420 €8 388 €---
1512 457 €3 649 €2 245 €8 808 €---
1612 706 €3 468 €2 063 €9 239 €---
1712 960 €3 280 €1 876 €9 680 €---
1813 220 €3 087 €1 682 €10 133 €---
1913 484 €2 887 €1 482 €10 597 €---
2013 754 €2 680 €1 276 €11 074 €---
2114 029 €2 467 €1 062 €11 562 €---
2214 309 €2 246 €842 €12 063 €---
2314 595 €2 018 €614 €12 577 €---
2414 887 €1 783 €378 €13 105 €---
2515 185 €1 539 €135 €13 646 €---
TOTAL302 396 €145 183 €61 173 €157 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 983 €-6 420 €+8 403 €
2+1 983 €0 €+1 983 €
3+1 983 €0 €+1 983 €
4+1 983 €0 €+1 983 €
5+1 983 €0 €+1 983 €
6+1 983 €0 €+1 983 €
7+1 983 €+1 698 €+285 €
8+1 983 €+1 824 €+159 €
9+1 983 €+1 932 €+51 €
10+1 983 €+2 043 €-60 €
11+1 983 €+2 157 €-174 €
12+1 983 €+2 274 €-291 €
13+1 983 €+2 394 €-411 €
14+1 983 €+2 516 €-533 €
15+1 983 €+2 642 €-659 €
16+1 983 €+2 772 €-789 €
17+1 983 €+2 904 €-921 €
18+1 983 €+3 040 €-1 057 €
19+1 983 €+3 179 €-1 196 €
20+1 983 €+3 322 €-1 339 €
21+1 983 €+3 469 €-1 486 €
22+1 983 €+3 619 €-1 636 €
23+1 983 €+3 773 €-1 790 €
24+1 983 €+3 931 €-1 948 €
25+1 983 €+4 094 €-2 111 €
Total+49 575 €+47 164 €+2 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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