Appartement - 6 pièce(s) - 155 m²

VilleGrenoble (38)

Surface155.22m²

Coût Total294 520€

Loyer Annuel22 241€

Rentabilité7.55%

Cashflow/mois+29€

Prix : 219 000 €

Surface : 155.22 m²

Prix au m² : 1 410,9 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 6

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Chauffage au gaz

GRENOBLE - RUE GUYNEMER

Proximité immédiate Cours de la Libération, tramways, bus, principaux axes routiers.

Au 2ème étage d'un immeuble bien tenu.

Volume rare sur le secteur.

T6 d'environ 155 m².

Grand hall qui dessert toutes les pièces.

Séjour double spacieux d'environ 43 m².

5 grandes chambres.

Cuisine indépendante équipée.

2 celliers.

Salle de bains avec douche et baignoire.

WC séparés.

Chauffage individuel au gaz.

Contactez Arnaud FERRERO au o641o65964 agent commercial immatriculé à Grenoble au RSAC 978 393 866.

Ville : Grenoble

Département : Isère

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 38000

Coordonnées : 45.175051, 5.712207

Total : 294 520€

Prix d'acquisition : 219 000€

Travaux : 58 000€

Valeur du bien : 277 000€

Frais de notaire : 17 520€

Coût estimé : 17 520€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 155.22m²

Loyer prédit : 11.94€/m²/mois

Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois

Loyer total estimé : 1853€/mois

Loyer annuel estimé : 22241€/an

Fourchette totale : 1444€ - 2378€/mois

Fourchette annuelle : 17331€ - 28541€/an

Rentabilité brute :7.55%

Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.69%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 156,06 €/m²

Basé sur :818 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :334 664 €

Prix d'achat :219 000 €

Décote à l'achat :-115 664€ (-34.6%)

Marge achat-revente :40 144€ (12.0%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :294 520€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,85€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :73,63€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 1 524,48€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 734,90€

Coût de l'assurance :22 089,00€

Taxe foncière : 2 224,06€/an

Soit par mois : 185,34€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 114,27€/mois

Soit par an : 1 371,24€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 853,38€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 824,09€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :29,30€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 227 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel

Quantité: 1 système pour 155 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour 155 m²

Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche et baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 30 m²)

Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(374 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 200€
Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
Menuiseries:22 400€
Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1400€ = 22400€, Main d'œuvre: inclus
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: inclus
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
Chambres - Revêtement sol:3 000€
Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
Chambres - Peinture:1 500€
Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Salon - Peinture:900€
Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Électricité:1 000€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 33 600€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 853 €/mois

Revenus locatifs annuels : 22 241 €/an

Calcul : 1 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 740 €/an

Base de calcul : Emprunt de 294 520 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 884 €/an

Calcul : 74 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 224 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 371 €/an

Calcul : 114 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 219 €

Revenus locatifs : +22 241 €

Charges déductibles : -72 219 €

Résultat foncier Année 1 : -49 978 €(Déficit de 49 978 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 28 578 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 219 €/an

Revenus locatifs : +22 241 €

Charges déductibles : -14 219 €

Résultat foncier Années 2+ : 8 022 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28578.32 € reporté.

Prix d'achat du bien : 219 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 176 €/an

Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	22 241 €	72 228 €	9 750 €	-49 988 €	21 400 €	28 588 €	28 588 €
2	22 685 €	13 968 €	9 489 €	8 718 €	-	-	19 870 €
3	23 139 €	13 698 €	9 219 €	9 441 €	-	-	10 429 €
4	23 602 €	13 420 €	8 941 €	10 182 €	-	-	247 €
5	24 074 €	13 132 €	8 653 €	10 942 €	-	-	-
6	24 555 €	12 834 €	8 355 €	11 722 €	-	-	-
7	25 047 €	12 526 €	8 047 €	12 521 €	-	-	-
8	25 547 €	12 207 €	7 728 €	13 340 €	-	-	-
9	26 058 €	11 878 €	7 399 €	14 181 €	-	-	-
10	26 580 €	11 537 €	7 058 €	15 043 €	-	-	-
11	27 111 €	11 185 €	6 706 €	15 926 €	-	-	-
12	27 653 €	10 821 €	6 342 €	16 833 €	-	-	-
13	28 206 €	10 444 €	5 965 €	17 762 €	-	-	-
14	28 771 €	10 055 €	5 576 €	18 716 €	-	-	-
15	29 346 €	9 652 €	5 173 €	19 694 €	-	-	-
16	29 933 €	9 236 €	4 757 €	20 697 €	-	-	-
17	30 532 €	8 806 €	4 327 €	21 726 €	-	-	-
18	31 142 €	8 360 €	3 882 €	22 782 €	-	-	-
19	31 765 €	7 900 €	3 421 €	23 865 €	-	-	-
20	32 400 €	7 424 €	2 945 €	24 976 €	-	-	-
21	33 048 €	6 932 €	2 453 €	26 116 €	-	-	-
22	33 709 €	6 423 €	1 945 €	27 286 €	-	-	-
23	34 384 €	5 897 €	1 418 €	28 486 €	-	-	-
24	35 071 €	5 353 €	874 €	29 718 €	-	-	-
25	35 773 €	4 791 €	312 €	30 982 €	-	-	-
TOTAL	712 373 €	310 706 €	140 735 €	401 667 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 667 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 241 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 671 €	-6 420 €	+11 091 €
2	+4 671 €	0 €	+4 671 €
3	+4 671 €	0 €	+4 671 €
4	+4 671 €	0 €	+4 671 €
5	+4 671 €	+3 209 €	+1 462 €
6	+4 671 €	+3 517 €	+1 154 €
7	+4 671 €	+3 756 €	+915 €
8	+4 671 €	+4 002 €	+669 €
9	+4 671 €	+4 254 €	+417 €
10	+4 671 €	+4 513 €	+158 €
11	+4 671 €	+4 778 €	-107 €
12	+4 671 €	+5 050 €	-379 €
13	+4 671 €	+5 329 €	-658 €
14	+4 671 €	+5 615 €	-944 €
15	+4 671 €	+5 908 €	-1 237 €
16	+4 671 €	+6 209 €	-1 538 €
17	+4 671 €	+6 518 €	-1 847 €
18	+4 671 €	+6 835 €	-2 164 €
19	+4 671 €	+7 159 €	-2 488 €
20	+4 671 €	+7 493 €	-2 822 €
21	+4 671 €	+7 835 €	-3 164 €
22	+4 671 €	+8 186 €	-3 515 €
23	+4 671 €	+8 546 €	-3 875 €
24	+4 671 €	+8 915 €	-4 244 €
25	+4 671 €	+9 295 €	-4 624 €
Total	+116 775 €	+120 500 €	+-3 725 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 6 pièce(s) - 155 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 6 pièce(s) - 155 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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