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Maison à vendre

VilleSaint-Jean-de-Verges (09)
Surface110m²
Coût Total136 200€
Loyer Annuel10 319€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, 2 chambres, Terrasse

Hameau de Garrigou, Saint-Jean-De-Verges, vends maison de village mitoyenne de 110m² avec parking de 20m².

Rez-de-chaussée : Pièce unique de 30m² avec coin cuisine donnant sur un extérieur de 30m² avec terrasse. 1er étage : 2 chambres (9 et 11m²), salle de bain et WC séparé. 2ème étage : 1 pièce unique de 38m²

Le chauffage est électrique. Cumulus de 200L. Double vitrage au RDC et 1er étage. Raccordé au tout à l’égout.

Ville : Saint-Jean-de-Verges
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 43.025546, 1.613589
Total : 136 200€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10319€/an
Fourchette totale : 648€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 7781€ - 13685€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,62 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 148 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-70 148€ (-36.9%)
Marge achat-revente :53 948€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :51,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 714,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 917,41€
Coût de l'assurance :15 322,50€
Taxe foncière : 1 031,89€/an
Soit par mois : 85,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 cumulus de 200L
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 614 €
Revenus locatifs : +10 319 €
Charges déductibles : -12 614 €
Résultat foncier Année 1 : -2 295 €(Déficit de 2 295 €)
Imputable sur revenu global : 2 295 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 014 €/an
Revenus locatifs : +10 319 €
Charges déductibles : -6 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 305 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 319 €12 618 €4 373 €-2 299 €2 299 €--
210 525 €5 900 €4 255 €4 626 €---
310 736 €5 777 €4 132 €4 959 €---
410 951 €5 651 €4 006 €5 300 €---
511 170 €5 520 €3 875 €5 649 €---
611 393 €5 385 €3 741 €6 008 €---
711 621 €5 246 €3 601 €6 375 €---
811 853 €5 102 €3 457 €6 751 €---
912 090 €4 953 €3 309 €7 137 €---
1012 332 €4 800 €3 155 €7 532 €---
1112 579 €4 641 €2 996 €7 938 €---
1212 830 €4 477 €2 832 €8 353 €---
1313 087 €4 308 €2 663 €8 779 €---
1413 349 €4 133 €2 488 €9 216 €---
1513 616 €3 952 €2 308 €9 663 €---
1613 888 €3 766 €2 121 €10 122 €---
1714 166 €3 573 €1 928 €10 593 €---
1814 449 €3 374 €1 729 €11 075 €---
1914 738 €3 168 €1 523 €11 570 €---
2015 033 €2 956 €1 311 €12 077 €---
2115 333 €2 736 €1 091 €12 597 €---
2215 640 €2 509 €865 €13 131 €---
2315 953 €2 275 €630 €13 678 €---
2416 272 €2 033 €388 €14 239 €---
2516 597 €1 783 €138 €14 814 €---
TOTAL330 518 €110 637 €62 917 €219 880 €2 299 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 690 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 167 €-690 €+2 857 €
2+2 167 €+1 388 €+779 €
3+2 167 €+1 488 €+679 €
4+2 167 €+1 590 €+577 €
5+2 167 €+1 695 €+472 €
6+2 167 €+1 802 €+365 €
7+2 167 €+1 912 €+255 €
8+2 167 €+2 025 €+142 €
9+2 167 €+2 141 €+26 €
10+2 167 €+2 260 €-93 €
11+2 167 €+2 381 €-214 €
12+2 167 €+2 506 €-339 €
13+2 167 €+2 634 €-467 €
14+2 167 €+2 765 €-598 €
15+2 167 €+2 899 €-732 €
16+2 167 €+3 037 €-870 €
17+2 167 €+3 178 €-1 011 €
18+2 167 €+3 323 €-1 156 €
19+2 167 €+3 471 €-1 304 €
20+2 167 €+3 623 €-1 456 €
21+2 167 €+3 779 €-1 612 €
22+2 167 €+3 939 €-1 772 €
23+2 167 €+4 103 €-1 936 €
24+2 167 €+4 272 €-2 105 €
25+2 167 €+4 444 €-2 277 €
Total+54 175 €+65 964 €+-11 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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