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Appartement T4 de 117 m²

VilleGiromagny (90)
Surface117m²
Coût Total115 250€
Loyer Annuel12 571€
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 726,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Loue Appartement T4 de 117 m² au 2ème étage d'une petite copropriété Il se compose de :

  • 3 chambres
  • 1 pièces en mezzanine ( salle de jeux / rangement )
  • Cuisine équipée neuve ouverte sur salon/séjour
  • Salle de bain avec baignoire et douche
  • Toilette séparé
  • Chauffage individuel gaz
  • 2 Places de parking privative

Cet appartement est situé à proximité des commodités.

Ville : Giromagny
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90200
Coordonnées : 47.742750, 6.825070
Total : 115 250€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 23 450€
Valeur du bien : 108 450€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12571€/an
Fourchette totale : 822€ - 1334€/mois
Fourchette annuelle : 9869€ - 16014€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :8.56% - 13.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :963,43 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 721 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-27 721€ (-24.6%)
Marge achat-revente :-2 529€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 605,10€
Coût de l'assurance :10 084,38€
Taxe foncière : 1 257,12€/an
Soit par mois : 104,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :346,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et des équipements de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 450 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5400€ = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giromagny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 830 €
Revenus locatifs : +12 571 €
Charges déductibles : -28 830 €
Résultat foncier Année 1 : -16 259 €(Déficit de 16 259 €)
Imputable sur revenu global : 16 259 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 380 €/an
Revenus locatifs : +12 571 €
Charges déductibles : -5 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 191 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 571 €28 834 €3 724 €-16 263 €16 263 €--
212 823 €5 283 €3 623 €7 539 €---
313 079 €5 179 €3 519 €7 900 €---
413 341 €5 072 €3 412 €8 269 €---
513 607 €4 961 €3 301 €8 646 €---
613 880 €4 846 €3 186 €9 033 €---
714 157 €4 728 €3 068 €9 429 €---
814 440 €4 606 €2 945 €9 835 €---
914 729 €4 479 €2 819 €10 250 €---
1015 024 €4 349 €2 688 €10 675 €---
1115 324 €4 214 €2 553 €11 111 €---
1215 631 €4 074 €2 414 €11 557 €---
1315 943 €3 930 €2 270 €12 013 €---
1416 262 €3 781 €2 121 €12 481 €---
1516 587 €3 627 €1 967 €12 960 €---
1616 919 €3 468 €1 808 €13 451 €---
1717 258 €3 304 €1 644 €13 953 €---
1817 603 €3 135 €1 474 €14 468 €---
1917 955 €2 959 €1 299 €14 995 €---
2018 314 €2 778 €1 118 €15 536 €---
2118 680 €2 591 €931 €16 089 €---
2219 054 €2 398 €737 €16 656 €---
2319 435 €2 198 €538 €17 237 €---
2419 824 €1 992 €331 €17 832 €---
2520 220 €1 779 €118 €18 441 €---
TOTAL402 660 €118 568 €53 605 €284 092 €16 263 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 879 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-4 879 €+7 519 €
2+2 640 €+2 262 €+378 €
3+2 640 €+2 370 €+270 €
4+2 640 €+2 481 €+159 €
5+2 640 €+2 594 €+46 €
6+2 640 €+2 710 €-70 €
7+2 640 €+2 829 €-189 €
8+2 640 €+2 950 €-310 €
9+2 640 €+3 075 €-435 €
10+2 640 €+3 203 €-563 €
11+2 640 €+3 333 €-693 €
12+2 640 €+3 467 €-827 €
13+2 640 €+3 604 €-964 €
14+2 640 €+3 744 €-1 104 €
15+2 640 €+3 888 €-1 248 €
16+2 640 €+4 035 €-1 395 €
17+2 640 €+4 186 €-1 546 €
18+2 640 €+4 340 €-1 700 €
19+2 640 €+4 499 €-1 859 €
20+2 640 €+4 661 €-2 021 €
21+2 640 €+4 827 €-2 187 €
22+2 640 €+4 997 €-2 357 €
23+2 640 €+5 171 €-2 531 €
24+2 640 €+5 350 €-2 710 €
25+2 640 €+5 532 €-2 892 €
Total+66 000 €+85 228 €+-19 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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