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Achat appartement

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface93.89m²
Coût Total191 244€
Loyer Annuel13 036€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 300 €
Surface : 93.89 m²
Prix au m² : 1 622,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP NOTAIRES SEINE ESTUAIRE vous proposent : Appartement à vendre - LE HAVRE (76620)

LE HAVRE, proche Gare et université. Appartement F4 au 6ème étage avec ascenseur. Entrée, cuisine, séjour de 30m², 3 chambres, salle de bains, wc. Loi carrez : 93.89m². Idéal famille. Prévoir quelques travaux. DPE : C. Bien vendu soumis au statut de la copropriété. Comprend lots principaux, partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes dans l'immeuble. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SCP NOTAIRES SEINE ESTUAIRE - Notaires à Montivilliers - N° SIRET : 31815096800069

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Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76620
Coordonnées : 49.526700, 0.111330
Total : 191 244€
Prix d'acquisition : 152 300€
Travaux : 26 760€
Valeur du bien : 179 060€
Frais de notaire : 12 184€
Coût estimé : 12 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.89m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13036€/an
Fourchette totale : 819€ - 1441€/mois
Fourchette annuelle : 9828€ - 17291€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 244€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 384,98€
Coût de l'assurance :16 733,85€
Taxe foncière : 1 303,57€/an
Soit par mois : 108,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine et réfection de l'évier en raison des traces d'humidité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et réfection des joints de carrelage en raison des traces d'humidité.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et réfection des joints de parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 760 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, évier, carrelage, peinture, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, peinture, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Réfection joints carrelage salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 760€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Réfection joints parquet: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 244 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 058 €
Revenus locatifs : +13 036 €
Charges déductibles : -35 058 €
Résultat foncier Année 1 : -22 022 €(Déficit de 22 022 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 298 €/an
Revenus locatifs : +13 036 €
Charges déductibles : -8 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11321.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 995 €(65% de 152 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 600 €/an
Calcul : 98 995 € × 3,636% = 3 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 036 €35 064 €6 331 €-22 028 €10 700 €11 328 €11 328 €
213 296 €8 134 €6 162 €5 162 €--6 166 €
313 562 €7 959 €5 987 €5 603 €--563 €
413 834 €7 779 €5 806 €6 055 €---
514 110 €7 591 €5 619 €6 519 €---
614 392 €7 398 €5 425 €6 994 €---
714 680 €7 198 €5 225 €7 482 €---
814 974 €6 991 €5 018 €7 983 €---
915 273 €6 777 €4 804 €8 496 €---
1015 579 €6 556 €4 583 €9 023 €---
1115 890 €6 327 €4 354 €9 563 €---
1216 208 €6 091 €4 118 €10 117 €---
1316 532 €5 846 €3 874 €10 686 €---
1416 863 €5 594 €3 621 €11 269 €---
1517 200 €5 332 €3 359 €11 868 €---
1617 544 €5 062 €3 089 €12 482 €---
1717 895 €4 782 €2 809 €13 113 €---
1818 253 €4 493 €2 520 €13 760 €---
1918 618 €4 195 €2 222 €14 424 €---
2018 991 €3 886 €1 913 €15 105 €---
2119 370 €3 566 €1 593 €15 804 €---
2219 758 €3 236 €1 263 €16 522 €---
2320 153 €2 894 €921 €17 259 €---
2420 556 €2 541 €568 €18 015 €---
2520 967 €2 175 €202 €18 792 €---
TOTAL417 537 €167 468 €91 385 €250 069 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 737 €-3 210 €+5 947 €
2+2 737 €0 €+2 737 €
3+2 737 €0 €+2 737 €
4+2 737 €+1 648 €+1 089 €
5+2 737 €+1 956 €+781 €
6+2 737 €+2 098 €+639 €
7+2 737 €+2 245 €+492 €
8+2 737 €+2 395 €+342 €
9+2 737 €+2 549 €+188 €
10+2 737 €+2 707 €+30 €
11+2 737 €+2 869 €-132 €
12+2 737 €+3 035 €-298 €
13+2 737 €+3 206 €-469 €
14+2 737 €+3 381 €-644 €
15+2 737 €+3 560 €-823 €
16+2 737 €+3 745 €-1 008 €
17+2 737 €+3 934 €-1 197 €
18+2 737 €+4 128 €-1 391 €
19+2 737 €+4 327 €-1 590 €
20+2 737 €+4 532 €-1 795 €
21+2 737 €+4 741 €-2 004 €
22+2 737 €+4 957 €-2 220 €
23+2 737 €+5 178 €-2 441 €
24+2 737 €+5 405 €-2 668 €
25+2 737 €+5 638 €-2 901 €
Total+68 425 €+75 021 €+-6 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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