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Appartement 4 pièces 67 m²

VilleSaugues (43)
Surface67
Coût Total96 170
Loyer Annuel4 626
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-453
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 701,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m²

Situé à Saugues, au troisième et dernier étage d'une copropriété calme composée de 12 logements, cet appartement offre un cadre de vie agréable avec une belle vue dégagée sur la campagne environnante. Il se compose de deux chambres, d'un séjour et salon ouverts apportant luminosité et convivialité, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bain ainsi que de toilettes séparées. Vous bénéficierez également d'un parking et d'un garage box privatif, des atouts appréciables au quotidien. Chauffage central collectif. Bien soumis au statut de la copropriété nombre de lots : 12. Charges mensuel de copro 290 Euro ( chauffage compris) Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles de la loi du 10 juillet 1965. Renseignements et visite avec Jérôme CHASSAIN Cette annonce vous est proposée par CHASSAIN JEROME - - NoRSAC: 888 174 364, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de le puy en velay

Surface : 67 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saugues
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43170
Coordonnées : 44.961160, 3.548014
Total : 96 170
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 45 410
Valeur du bien : 92 410
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 5.75€/m²/mois
Fourchette : 4.48€ - 7.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 385€/mois
Loyer annuel estimé : 4626€/an
Fourchette totale : 300€ - 495€/mois
Fourchette annuelle : 3603€ - 5939€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 097,01 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :73 500
Prix d'achat :47 000
Décote à l'achat :-26 500 (-36.1%)
Marge achat-revente :-22 670€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 264,91
Coût de l'assurance :8 414,88
Taxe foncière : 462,56€/an
Soit par mois : 38,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 385,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-452,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage central collectif
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 410(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Chambres:4 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation comprise)
  • Salon:810
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saugues (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 626 €/an
Calcul : 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 170 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 013
Revenus locatifs : +4 626
Charges déductibles : -53 013
Résultat foncier Année 1 : -48 387(Déficit de 48 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 987
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 603 €/an
Revenus locatifs : +4 626
Charges déductibles : -7 603
Résultat foncier Années 2+ : -2 977 €/an(Déficit de 2 977 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26987.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 62653 0163 327-48 39021 400 €26 990 €26 990 €
24 7187 5193 240-2 8012 801 €-26 990 €
34 8127 4293 149-2 6162 616 €-26 990 €
44 9097 3353 056-2 4262 426 €-26 990 €
55 0077 2382 959-2 2312 231 €-26 990 €
65 1077 1382 859-2 0312 031 €-26 990 €
75 2097 0342 755-1 8251 825 €-26 990 €
85 3136 9272 648-1 6131 613 €-26 990 €
95 4206 8162 536-1 3961 396 €-26 990 €
105 5286 7002 421-1 1721 172 €-26 990 €
115 6396 5812 302-942942 €-26 990 €
125 7516 4572 178-706706 €--
135 8666 3292 050-463463 €--
145 9846 1971 918-213213 €--
156 1036 0591 78044---
166 2255 9171 638308---
176 3505 7701 491580---
186 4775 6181 338859---
196 6065 4601 1811 147---
206 7395 2961 0171 442---
216 8735 1278481 747---
227 0114 9526722 059---
237 1514 7704912 381---
247 2944 5823032 712---
257 4404 3871083 053---
TOTAL148 159200 65448 265-52 49541 837Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 551
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -52 495
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+971-6 420+7 391
2+971-840+1 811
3+971-785+1 756
4+971-728+1 699
5+971-669+1 640
6+971-609+1 580
7+971-548+1 519
8+971-484+1 455
9+971-419+1 390
10+971-352+1 323
11+971-283+1 254
12+971-212+1 183
13+971-139+1 110
14+971-64+1 035
15+971+13+958
16+971+92+879
17+971+174+797
18+971+258+713
19+971+344+627
20+971+433+538
21+971+524+447
22+971+618+353
23+971+714+257
24+971+814+157
25+971+916+55
Total+24 275-7 651+31 926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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