Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSoullans (85)
Surface167.28m²
Coût Total285 600€
Loyer Annuel19 238€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 167.28 m²
Prix au m² : 1 255,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud

Notre agence CAP CONSEIL IMMOBILIZER vous propose dans le marais de Soullans, maison vendéenne comprenant : entrée, cuisine, séjour, salon, véranda, 3 chambres, bureau, sdeau, sdbains, 2 wc, lingerie, cellier, garage, le tout sur un terrain de 4000 m². (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Soullans
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85300
Coordonnées : 46.796165, -1.914152
Total : 285 600€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 268 800€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167.28m²
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1603€/mois
Loyer annuel estimé : 19238€/an
Fourchette totale : 1326€ - 1938€/mois
Fourchette annuelle : 15913€ - 23257€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 841 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-89 841€ (-30.0%)
Marge achat-revente :14 241€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 432,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :83,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 516,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 253,85€
Coût de l'assurance :24 990,00€
Taxe foncière : 1 923,76€/an
Soit par mois : 160,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 676,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167.28 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167.28 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais légère amélioration possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture/combles: 167.28 m² × 60€/m² = 10036.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 300€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soullans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 238 €/an
Calcul : 1 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 651 €
Revenus locatifs : +19 238 €
Charges déductibles : -71 651 €
Résultat foncier Année 1 : -52 413 €(Déficit de 52 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 851 €/an
Revenus locatifs : +19 238 €
Charges déductibles : -12 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31013.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 238 €71 660 €9 937 €-52 423 €21 400 €31 023 €31 023 €
219 622 €12 601 €9 677 €7 022 €--24 001 €
320 015 €12 332 €9 408 €7 683 €--16 317 €
420 415 €12 053 €9 130 €8 362 €--7 955 €
520 823 €11 765 €8 841 €9 059 €---
621 240 €11 466 €8 542 €9 774 €---
721 665 €11 156 €8 233 €10 508 €---
822 098 €10 836 €7 912 €11 262 €---
922 540 €10 504 €7 580 €12 036 €---
1022 991 €10 160 €7 236 €12 831 €---
1123 451 €9 804 €6 880 €13 647 €---
1223 920 €9 435 €6 511 €14 485 €---
1324 398 €9 052 €6 129 €15 346 €---
1424 886 €8 657 €5 733 €16 229 €---
1525 384 €8 247 €5 323 €17 137 €---
1625 891 €7 822 €4 899 €18 069 €---
1726 409 €7 382 €4 459 €19 027 €---
1826 937 €6 926 €4 003 €20 011 €---
1927 476 €6 455 €3 531 €21 022 €---
2028 026 €5 966 €3 042 €22 060 €---
2128 586 €5 459 €2 536 €23 127 €---
2229 158 €4 935 €2 012 €24 223 €---
2329 741 €4 392 €1 469 €25 349 €---
2430 336 €3 829 €906 €26 506 €---
2530 943 €3 247 €323 €27 696 €---
TOTAL616 187 €276 138 €144 254 €340 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 040 €-6 420 €+10 460 €
2+4 040 €0 €+4 040 €
3+4 040 €0 €+4 040 €
4+4 040 €0 €+4 040 €
5+4 040 €+331 €+3 709 €
6+4 040 €+2 932 €+1 108 €
7+4 040 €+3 153 €+887 €
8+4 040 €+3 379 €+661 €
9+4 040 €+3 611 €+429 €
10+4 040 €+3 849 €+191 €
11+4 040 €+4 094 €-54 €
12+4 040 €+4 346 €-306 €
13+4 040 €+4 604 €-564 €
14+4 040 €+4 869 €-829 €
15+4 040 €+5 141 €-1 101 €
16+4 040 €+5 421 €-1 381 €
17+4 040 €+5 708 €-1 668 €
18+4 040 €+6 003 €-1 963 €
19+4 040 €+6 306 €-2 266 €
20+4 040 €+6 618 €-2 578 €
21+4 040 €+6 938 €-2 898 €
22+4 040 €+7 267 €-3 227 €
23+4 040 €+7 605 €-3 565 €
24+4 040 €+7 952 €-3 912 €
25+4 040 €+8 309 €-4 269 €
Total+101 000 €+102 015 €+-1 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →