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Duplex à vendre

VilleAups (83)
Surface113
Coût Total163 780
Loyer Annuel11 205
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 053,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 2 salles de bain, 3 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

EXCLUSIVITÉ SAFTI Au cœur du Parc naturel du Verdon, en plein centre du village et à proximité immédiate de toutes les commodités, venez découvrir ce bel appartement en duplex de 5 pièces. Il se compose de 3 chambres, de deux salles d'eau, d'un séjour et d'une cuisine. Situé au troisième étage d'une petite copropriété sans ascenseur, ce bien offre un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement et d'amélioration énergétique. Le plus : une grande et agréable terrasse, rare en plein cœur du village. À visiter sans tarder !

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1000 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 119 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Pierre VERBORGH - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN sous le numéro 453 150 716

Ville : Aups
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83630
Coordonnées : 43.628231, 6.223936
Total : 163 780
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 35 260
Valeur du bien : 154 260
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 8.26€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11205€/an
Fourchette totale : 734€ - 1189€/mois
Fourchette annuelle : 8802€ - 14264€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,11 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 276
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-76 276 (-39.1%)
Marge achat-revente :31 496€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 569,14
Coût de l'assurance :14 330,75
Taxe foncière : 1 120,54€/an
Soit par mois : 93,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 933,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 260(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 560
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aups (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 780 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 451
Revenus locatifs : +11 205
Charges déductibles : -43 451
Résultat foncier Année 1 : -32 246(Déficit de 32 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 846
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 191 €/an
Revenus locatifs : +11 205
Charges déductibles : -8 191
Résultat foncier Années 2+ : 3 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10846.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 20543 4575 503-32 25121 400 €10 851 €10 851 €
211 4308 0515 3573 379--7 472 €
311 6587 8995 2063 759--3 714 €
411 8917 7435 0494 148---
512 1297 5814 8884 548---
612 3727 4144 7204 958---
712 6197 2414 5475 378---
812 8727 0624 3685 810---
913 1296 8764 1836 253---
1013 3926 6853 9916 707---
1113 6596 4863 7937 173---
1213 9336 2813 5877 651---
1314 2116 0693 3758 142---
1414 4955 8493 1558 646---
1514 7855 6222 9289 163---
1615 0815 3872 6939 694---
1715 3835 1442 45010 239---
1815 6904 8922 19910 798---
1916 0044 6321 93811 372---
2016 3244 3631 66911 961---
2116 6514 0841 39112 566---
2216 9843 7961 10213 188---
2317 3233 49880413 825---
2417 6703 19049614 480---
2518 0232 87117715 153---
TOTAL358 913182 17279 569176 74121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 741
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353-6 420+8 773
2+2 3530+2 353
3+2 3530+2 353
4+2 353+130+2 223
5+2 353+1 364+989
6+2 353+1 487+866
7+2 353+1 614+739
8+2 353+1 743+610
9+2 353+1 876+477
10+2 353+2 012+341
11+2 353+2 152+201
12+2 353+2 295+58
13+2 353+2 443-90
14+2 353+2 594-241
15+2 353+2 749-396
16+2 353+2 908-555
17+2 353+3 072-719
18+2 353+3 239-886
19+2 353+3 412-1 059
20+2 353+3 588-1 235
21+2 353+3 770-1 417
22+2 353+3 956-1 603
23+2 353+4 148-1 795
24+2 353+4 344-1 991
25+2 353+4 546-2 193
Total+58 825+53 022+5 803
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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