Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

Bien expiré
VilleAups (83)
Surface113m²
Coût Total163 780€
Loyer Annuel11 205€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 053,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 2 salles de bain, 3 chambres, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

EXCLUSIVITÉ SAFTI Au cœur du Parc naturel du Verdon, en plein centre du village et à proximité immédiate de toutes les commodités, venez découvrir ce bel appartement en duplex de 5 pièces. Il se compose de 3 chambres, de deux salles d'eau, d'un séjour et d'une cuisine. Situé au troisième étage d'une petite copropriété sans ascenseur, ce bien offre un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement et d'amélioration énergétique. Le plus : une grande et agréable terrasse, rare en plein cœur du village. À visiter sans tarder !

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1000 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 119 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Pierre VERBORGH - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de DRAGUIGNAN sous le numéro 453 150 716

Ville : Aups
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83630
Coordonnées : 43.628231, 6.223936
Total : 163 780€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 35 260€
Valeur du bien : 154 260€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.26€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11205€/an
Fourchette totale : 734€ - 1189€/mois
Fourchette annuelle : 8802€ - 14264€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,11 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 276 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-76 276€ (-39.1%)
Marge achat-revente :31 496€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 569,14€
Coût de l'assurance :14 330,75€
Taxe foncière : 1 120,54€/an
Soit par mois : 93,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 933,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 260 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aups (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 451 €
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -43 451 €
Résultat foncier Année 1 : -32 246 €(Déficit de 32 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 191 €/an
Revenus locatifs : +11 205 €
Charges déductibles : -8 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10846.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 205 €43 457 €5 503 €-32 251 €21 400 €10 851 €10 851 €
211 430 €8 051 €5 357 €3 379 €--7 472 €
311 658 €7 899 €5 206 €3 759 €--3 714 €
411 891 €7 743 €5 049 €4 148 €---
512 129 €7 581 €4 888 €4 548 €---
612 372 €7 414 €4 720 €4 958 €---
712 619 €7 241 €4 547 €5 378 €---
812 872 €7 062 €4 368 €5 810 €---
913 129 €6 876 €4 183 €6 253 €---
1013 392 €6 685 €3 991 €6 707 €---
1113 659 €6 486 €3 793 €7 173 €---
1213 933 €6 281 €3 587 €7 651 €---
1314 211 €6 069 €3 375 €8 142 €---
1414 495 €5 849 €3 155 €8 646 €---
1514 785 €5 622 €2 928 €9 163 €---
1615 081 €5 387 €2 693 €9 694 €---
1715 383 €5 144 €2 450 €10 239 €---
1815 690 €4 892 €2 199 €10 798 €---
1916 004 €4 632 €1 938 €11 372 €---
2016 324 €4 363 €1 669 €11 961 €---
2116 651 €4 084 €1 391 €12 566 €---
2216 984 €3 796 €1 102 €13 188 €---
2317 323 €3 498 €804 €13 825 €---
2417 670 €3 190 €496 €14 480 €---
2518 023 €2 871 €177 €15 153 €---
TOTAL358 913 €182 172 €79 569 €176 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 353 €-6 420 €+8 773 €
2+2 353 €0 €+2 353 €
3+2 353 €0 €+2 353 €
4+2 353 €+130 €+2 223 €
5+2 353 €+1 364 €+989 €
6+2 353 €+1 487 €+866 €
7+2 353 €+1 614 €+739 €
8+2 353 €+1 743 €+610 €
9+2 353 €+1 876 €+477 €
10+2 353 €+2 012 €+341 €
11+2 353 €+2 152 €+201 €
12+2 353 €+2 295 €+58 €
13+2 353 €+2 443 €-90 €
14+2 353 €+2 594 €-241 €
15+2 353 €+2 749 €-396 €
16+2 353 €+2 908 €-555 €
17+2 353 €+3 072 €-719 €
18+2 353 €+3 239 €-886 €
19+2 353 €+3 412 €-1 059 €
20+2 353 €+3 588 €-1 235 €
21+2 353 €+3 770 €-1 417 €
22+2 353 €+3 956 €-1 603 €
23+2 353 €+4 148 €-1 795 €
24+2 353 €+4 344 €-1 991 €
25+2 353 €+4 546 €-2 193 €
Total+58 825 €+53 022 €+5 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →