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Maison en pierre - Boucieu Le Roi

Bien expiré
VilleBoucieu-le-Roi (07)
Surface120m²
Coût Total153 000€
Loyer Annuel13 551€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking

Dans la vallée du Doux, entre Lamastre et Tournon-sur-Rhône, au cœur d'un charmant village de caractère, maison en pierre mitoyenne d'un côté environ 120 m², sur 3 niveaux, comprenant :

Au rez-de-chaussée : garage de 37 m² avec espace chaufferie chaudière fioul et cave.

Au 1er étage : séjour de 35 m², cuisine, salle de bain, Wc et une chambre.

Au 2ème étage : dégagement ainsi que 4 chambres, salle d'eau.

Grenier

Terrasse

Fort potentiel pour en faire une résidence principale ou secondaire

Travaux à prévoir

Huisserie double vitrage - chauffage fioul et insert bois - tout à l'égout

135.000 € Ttc frais d'agence inclus, dont 8.000 € Ttc honoraires à la charge du vendeur.

Référence 104V

Performances énergétiques du bien classé D -220.1 et émission de gaz à effet de serre D -45.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques:

Siren de l'agence 981 639 925

Ville : Boucieu-le-Roi
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 45.036635, 4.683207
Total : 153 000€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 142 200€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13551€/an
Fourchette totale : 846€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 10146€ - 18097€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 797,42 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :215 690 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-80 690€ (-37.4%)
Marge achat-revente :62 690€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,38€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 802,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 678,15€
Coût de l'assurance :17 212,50€
Taxe foncière : 1 355,08€/an
Soit par mois : 112,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 129,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :213,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 551 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 151 €
Revenus locatifs : +13 551 €
Charges déductibles : -14 151 €
Résultat foncier Année 1 : -601 €(Déficit de 601 €)
Imputable sur revenu global : 601 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 951 €/an
Revenus locatifs : +13 551 €
Charges déductibles : -6 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 599 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 551 €14 156 €4 913 €-606 €606 €--
213 822 €6 823 €4 780 €6 999 €---
314 098 €6 686 €4 642 €7 412 €---
414 380 €6 544 €4 500 €7 836 €---
514 668 €6 397 €4 353 €8 271 €---
614 961 €6 246 €4 202 €8 716 €---
715 260 €6 089 €4 045 €9 171 €---
815 566 €5 927 €3 884 €9 638 €---
915 877 €5 760 €3 717 €10 117 €---
1016 194 €5 588 €3 544 €10 607 €---
1116 518 €5 409 €3 366 €11 109 €---
1216 849 €5 225 €3 182 €11 623 €---
1317 186 €5 035 €2 992 €12 151 €---
1417 529 €4 839 €2 795 €12 691 €---
1517 880 €4 636 €2 592 €13 244 €---
1618 238 €4 426 €2 383 €13 811 €---
1718 602 €4 210 €2 166 €14 393 €---
1818 974 €3 986 €1 942 €14 989 €---
1919 354 €3 755 €1 711 €15 599 €---
2019 741 €3 516 €1 472 €16 225 €---
2120 136 €3 269 €1 226 €16 866 €---
2220 538 €3 015 €971 €17 524 €---
2320 949 €2 752 €708 €18 198 €---
2421 368 €2 480 €436 €18 888 €---
2521 796 €2 199 €156 €19 596 €---
TOTAL434 036 €128 968 €70 678 €305 068 €606 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 182 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 846 €-182 €+3 028 €
2+2 846 €+2 100 €+746 €
3+2 846 €+2 224 €+622 €
4+2 846 €+2 351 €+495 €
5+2 846 €+2 481 €+365 €
6+2 846 €+2 615 €+231 €
7+2 846 €+2 751 €+95 €
8+2 846 €+2 891 €-45 €
9+2 846 €+3 035 €-189 €
10+2 846 €+3 182 €-336 €
11+2 846 €+3 333 €-487 €
12+2 846 €+3 487 €-641 €
13+2 846 €+3 645 €-799 €
14+2 846 €+3 807 €-961 €
15+2 846 €+3 973 €-1 127 €
16+2 846 €+4 143 €-1 297 €
17+2 846 €+4 318 €-1 472 €
18+2 846 €+4 497 €-1 651 €
19+2 846 €+4 680 €-1 834 €
20+2 846 €+4 867 €-2 021 €
21+2 846 €+5 060 €-2 214 €
22+2 846 €+5 257 €-2 411 €
23+2 846 €+5 459 €-2 613 €
24+2 846 €+5 667 €-2 821 €
25+2 846 €+5 879 €-3 033 €
Total+71 150 €+91 521 €+-20 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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