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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleKilstett (67)
Surface216.6m²
Coût Total447 430€
Loyer Annuel31 854€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 362 000 €
Surface : 216.6 m²
Prix au m² : 1 671,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 04/08/2026, 2 étages, Cave, 2 chambres, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A Vendre ! Neo Concept Immobilier !

Venez découvrir cette maison individuelle à rénover de 216,55 m2 habitables sur 9,42 ares de terrain située dans le cœur de la commune de Kilstett et proche de toutes commodités.

En effet le bien sera composé au premier niveau d'une véranda, d'une cuisine séparée, d'un salon-séjour de 30 m2, d'un wc séparé, d'une première chambre, d'un cellier et d'un espace bureau de 15,50 m2.

A l'étage on retrouvera 2 chambres de 19,60 m2 et 20,15 m2.

Le plus de ce logement est une annexe accolée à la maison d'environ 65,80 m2 composée au premier niveau d'un wc séparé, d'un cellier et d'une chambre et à l'étage d'un bureau et d'une seconde chambre.

Le tout est complété par une cave de 78,86 m2 avec espace de stockage et chaufferie.

Des plans sont également mis à disposition dans les photos.

N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations ou pour visiter.

Simon Koessler Conseiller en Immobilier / Agent Commercial

Ville : Kilstett
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67840
Coordonnées : 48.678818, 7.843242
Total : 447 430€
Prix d'acquisition : 362 000€
Travaux : 56 470€
Valeur du bien : 418 470€
Frais de notaire : 28 960€
Coût estimé : 28 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216.6m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.94€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2654€/mois
Loyer annuel estimé : 31854€/an
Fourchette totale : 2154€ - 3272€/mois
Fourchette annuelle : 25845€ - 39260€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :447 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 192,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :130,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 322,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 240,51€
Coût de l'assurance :39 150,13€
Taxe foncière : 3 185,38€/an
Soit par mois : 265,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 654,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 588,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche, mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 470 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 800€ = 1400€
  • Autres pièces:1 650€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien parquet: 750€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Kilstett (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 854 €/an
Calcul : 2 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 447 430 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 566 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 796 €
Revenus locatifs : +31 854 €
Charges déductibles : -75 796 €
Résultat foncier Année 1 : -43 942 €(Déficit de 43 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 326 €/an
Revenus locatifs : +31 854 €
Charges déductibles : -19 326 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22542.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 362 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 235 300 €(65% de 362 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 556 €/an
Calcul : 235 300 € × 3,636% = 8 556 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 854 €75 810 €14 589 €-43 957 €21 400 €22 557 €22 557 €
232 491 €18 948 €14 196 €13 543 €--9 014 €
333 141 €18 542 €13 791 €14 599 €---
433 804 €18 123 €13 371 €15 681 €---
534 480 €17 689 €12 938 €16 790 €---
635 169 €17 241 €12 490 €17 928 €---
735 873 €16 779 €12 027 €19 094 €---
836 590 €16 300 €11 549 €20 290 €---
937 322 €15 806 €11 054 €21 516 €---
1038 068 €15 295 €10 543 €22 774 €---
1138 830 €14 766 €10 015 €24 063 €---
1239 606 €14 221 €9 469 €25 386 €---
1340 398 €13 657 €8 905 €26 742 €---
1441 206 €13 074 €8 322 €28 133 €---
1542 030 €12 471 €7 720 €29 559 €---
1642 871 €11 848 €7 097 €31 023 €---
1743 728 €11 205 €6 453 €32 524 €---
1844 603 €10 539 €5 788 €34 064 €---
1945 495 €9 852 €5 101 €35 643 €---
2046 405 €9 142 €4 390 €37 263 €---
2147 333 €8 407 €3 656 €38 926 €---
2248 280 €7 648 €2 897 €40 631 €---
2349 245 €6 864 €2 113 €42 381 €---
2450 230 €6 053 €1 302 €44 177 €---
2551 235 €5 216 €464 €46 019 €---
TOTAL1 020 287 €385 495 €210 241 €634 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 634 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 689 €-6 420 €+13 109 €
2+6 689 €0 €+6 689 €
3+6 689 €+1 676 €+5 013 €
4+6 689 €+4 704 €+1 985 €
5+6 689 €+5 037 €+1 652 €
6+6 689 €+5 378 €+1 311 €
7+6 689 €+5 728 €+961 €
8+6 689 €+6 087 €+602 €
9+6 689 €+6 455 €+234 €
10+6 689 €+6 832 €-143 €
11+6 689 €+7 219 €-530 €
12+6 689 €+7 616 €-927 €
13+6 689 €+8 023 €-1 334 €
14+6 689 €+8 440 €-1 751 €
15+6 689 €+8 868 €-2 179 €
16+6 689 €+9 307 €-2 618 €
17+6 689 €+9 757 €-3 068 €
18+6 689 €+10 219 €-3 530 €
19+6 689 €+10 693 €-4 004 €
20+6 689 €+11 179 €-4 490 €
21+6 689 €+11 678 €-4 989 €
22+6 689 €+12 189 €-5 500 €
23+6 689 €+12 714 €-6 025 €
24+6 689 €+13 253 €-6 564 €
25+6 689 €+13 806 €-7 117 €
Total+167 225 €+190 438 €+-23 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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