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Appartement 3 pièces 63 m²

VilleCugnaux (31)
Surface63m²
Coût Total153 530€
Loyer Annuel8 621€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 696,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

À découvrir, appartement T3 situé en plein cœur de Cugnaux, à proximité immédiate des commerces et des transports. Belle opportunité pour un premier investissement locatif aux portes de Toulouse. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de 2 chambres agréables, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. VENDU LOUÉ Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.88% Référence annonce : 65-3246O Date de réalisation du diagnostic : 06/07/2026 Prix hors honoraires : 100 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 54 Charges prévisionnelles annuelles : 1848 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cugnaux
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31270
Coordonnées : 43.541954, 1.345948
Total : 153 530€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 144 980€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.40€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8621€/an
Fourchette totale : 626€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 7507€ - 9900€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 466,67 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 400 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-48 520€ (-31.2%)
Marge achat-revente :1 870€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 141,40€
Coût de l'assurance :13 433,88€
Taxe foncière : 862,11€/an
Soit par mois : 71,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 718,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des joints de la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et entretien des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cugnaux, sans ajustement régional nécessaire. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 621 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 530 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 349 €
Revenus locatifs : +8 621 €
Charges déductibles : -46 349 €
Résultat foncier Année 1 : -37 727 €(Déficit de 37 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 249 €/an
Revenus locatifs : +8 621 €
Charges déductibles : -8 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16327.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 621 €46 354 €5 006 €-37 732 €21 400 €16 332 €16 332 €
28 794 €8 119 €4 871 €675 €--15 658 €
38 969 €7 980 €4 732 €990 €--14 668 €
49 149 €7 836 €4 588 €1 313 €--13 355 €
59 332 €7 687 €4 439 €1 645 €--11 710 €
69 518 €7 533 €4 286 €1 985 €--9 725 €
79 709 €7 374 €4 127 €2 334 €--7 390 €
89 903 €7 210 €3 963 €2 693 €--4 698 €
910 101 €7 041 €3 793 €3 060 €--1 637 €
1010 303 €6 865 €3 618 €3 438 €---
1110 509 €6 684 €3 437 €3 825 €---
1210 719 €6 497 €3 249 €4 223 €---
1310 934 €6 303 €3 056 €4 630 €---
1411 152 €6 103 €2 856 €5 049 €---
1511 375 €5 896 €2 649 €5 479 €---
1611 603 €5 683 €2 435 €5 920 €---
1711 835 €5 462 €2 214 €6 373 €---
1812 072 €5 234 €1 986 €6 838 €---
1912 313 €4 998 €1 750 €7 315 €---
2012 559 €4 754 €1 506 €7 805 €---
2112 811 €4 502 €1 254 €8 309 €---
2213 067 €4 242 €994 €8 825 €---
2313 328 €3 972 €725 €9 356 €---
2413 595 €3 694 €447 €9 900 €---
2513 867 €3 407 €159 €10 460 €---
TOTAL276 137 €191 428 €72 141 €84 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 810 €-6 420 €+8 230 €
2+1 810 €0 €+1 810 €
3+1 810 €0 €+1 810 €
4+1 810 €0 €+1 810 €
5+1 810 €0 €+1 810 €
6+1 810 €0 €+1 810 €
7+1 810 €0 €+1 810 €
8+1 810 €0 €+1 810 €
9+1 810 €0 €+1 810 €
10+1 810 €+540 €+1 270 €
11+1 810 €+1 148 €+662 €
12+1 810 €+1 267 €+543 €
13+1 810 €+1 389 €+421 €
14+1 810 €+1 515 €+295 €
15+1 810 €+1 644 €+166 €
16+1 810 €+1 776 €+34 €
17+1 810 €+1 912 €-102 €
18+1 810 €+2 051 €-241 €
19+1 810 €+2 195 €-385 €
20+1 810 €+2 342 €-532 €
21+1 810 €+2 493 €-683 €
22+1 810 €+2 648 €-838 €
23+1 810 €+2 807 €-997 €
24+1 810 €+2 970 €-1 160 €
25+1 810 €+3 138 €-1 328 €
Total+45 250 €+25 413 €+19 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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