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Maison à vendre

VilleArmaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes (49)
Surface90
Coût Total121 720
Loyer Annuel8 433
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 16 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Située à Noëllet, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Proche des écoles, elle bénéficie d'une exposition sud-est offrant une belle luminosité. Entourée par la campagne.

À l'extérieur, la maison dispose d'une cour et d'une cave, idéales pour le rangement. Deux places de parking extérieures garantissent un stationnement facile pour les résidents et les visiteurs. Avec sa façade en pierre et sa toiture en ardoise.

À l'intérieur, cette maison de 90m² propose 3 chambres, une cuisine équipée et une salle de bains avec douche cabine et lavabos. Les sols en carrelage, parquet et moquette apportent une touche chaleureuse à chaque pièce. Les fenêtres en simple vitrage et les Velux offrent une belle luminosité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 69 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Théo PIPARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 933 402 216

Ville : Armaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.701310, -1.168530
Total : 121 720
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 116 200
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8433€/an
Fourchette totale : 556€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6677€ - 10650€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 500
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-34 500 (-33.3%)
Marge achat-revente :-18 220€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 135,16
Coût de l'assurance :10 650,50
Taxe foncière : 843,28€/an
Soit par mois : 70,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises et éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 300
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 300
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 555
Revenus locatifs : +8 433
Charges déductibles : -52 555
Résultat foncier Année 1 : -44 122(Déficit de 44 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 722
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 355 €/an
Revenus locatifs : +8 433
Charges déductibles : -5 355
Résultat foncier Années 2+ : 3 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22722.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 43352 5594 090-44 12621 400 €22 726 €22 726 €
28 6015 2503 9813 351--19 375 €
38 7745 1383 8693 635--15 740 €
48 9495 0223 7533 927--11 813 €
59 1284 9023 6324 226--7 587 €
69 3114 7773 5084 533--3 053 €
79 4974 6493 3794 848---
89 6874 5153 2465 171---
99 8804 3783 1085 503---
1010 0784 2352 9665 843---
1110 2804 0882 8196 192---
1210 4853 9352 6666 550---
1310 6953 7782 5086 917---
1410 9093 6142 3457 294---
1511 1273 4462 1767 681---
1611 3493 2712 0028 079---
1711 5763 0901 8218 486---
1811 8082 9031 6348 905---
1912 0442 7101 4419 334---
2012 2852 5101 2409 775---
2112 5312 3031 03310 228---
2212 7812 08981910 693---
2313 0371 86759811 170---
2413 2981 63836911 660---
2513 5641 40113112 163---
TOTAL270 106138 06859 135132 03921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 039
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 771-6 420+8 191
2+1 7710+1 771
3+1 7710+1 771
4+1 7710+1 771
5+1 7710+1 771
6+1 7710+1 771
7+1 771+538+1 233
8+1 771+1 551+220
9+1 771+1 651+120
10+1 771+1 753+18
11+1 771+1 858-87
12+1 771+1 965-194
13+1 771+2 075-304
14+1 771+2 188-417
15+1 771+2 304-533
16+1 771+2 424-653
17+1 771+2 546-775
18+1 771+2 671-900
19+1 771+2 800-1 029
20+1 771+2 933-1 162
21+1 771+3 068-1 297
22+1 771+3 208-1 437
23+1 771+3 351-1 580
24+1 771+3 498-1 727
25+1 771+3 649-1 878
Total+44 275+39 612+4 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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