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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArmaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes (49)
Surface90m²
Coût Total121 720€
Loyer Annuel8 433€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 16 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Située à Noëllet, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Proche des écoles, elle bénéficie d'une exposition sud-est offrant une belle luminosité. Entourée par la campagne.

À l'extérieur, la maison dispose d'une cour et d'une cave, idéales pour le rangement. Deux places de parking extérieures garantissent un stationnement facile pour les résidents et les visiteurs. Avec sa façade en pierre et sa toiture en ardoise.

À l'intérieur, cette maison de 90m² propose 3 chambres, une cuisine équipée et une salle de bains avec douche cabine et lavabos. Les sols en carrelage, parquet et moquette apportent une touche chaleureuse à chaque pièce. Les fenêtres en simple vitrage et les Velux offrent une belle luminosité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 69 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Théo PIPARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 933 402 216

Ville : Armaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.701310, -1.168530
Total : 121 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8433€/an
Fourchette totale : 556€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6677€ - 10650€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 500 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-34 500€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-18 220€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 135,16€
Coût de l'assurance :10 650,50€
Taxe foncière : 843,28€/an
Soit par mois : 70,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises et éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 300€
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 555 €
Revenus locatifs : +8 433 €
Charges déductibles : -52 555 €
Résultat foncier Année 1 : -44 122 €(Déficit de 44 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 722 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 355 €/an
Revenus locatifs : +8 433 €
Charges déductibles : -5 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22722.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 433 €52 559 €4 090 €-44 126 €21 400 €22 726 €22 726 €
28 601 €5 250 €3 981 €3 351 €--19 375 €
38 774 €5 138 €3 869 €3 635 €--15 740 €
48 949 €5 022 €3 753 €3 927 €--11 813 €
59 128 €4 902 €3 632 €4 226 €--7 587 €
69 311 €4 777 €3 508 €4 533 €--3 053 €
79 497 €4 649 €3 379 €4 848 €---
89 687 €4 515 €3 246 €5 171 €---
99 880 €4 378 €3 108 €5 503 €---
1010 078 €4 235 €2 966 €5 843 €---
1110 280 €4 088 €2 819 €6 192 €---
1210 485 €3 935 €2 666 €6 550 €---
1310 695 €3 778 €2 508 €6 917 €---
1410 909 €3 614 €2 345 €7 294 €---
1511 127 €3 446 €2 176 €7 681 €---
1611 349 €3 271 €2 002 €8 079 €---
1711 576 €3 090 €1 821 €8 486 €---
1811 808 €2 903 €1 634 €8 905 €---
1912 044 €2 710 €1 441 €9 334 €---
2012 285 €2 510 €1 240 €9 775 €---
2112 531 €2 303 €1 033 €10 228 €---
2212 781 €2 089 €819 €10 693 €---
2313 037 €1 867 €598 €11 170 €---
2413 298 €1 638 €369 €11 660 €---
2513 564 €1 401 €131 €12 163 €---
TOTAL270 106 €138 068 €59 135 €132 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 771 €-6 420 €+8 191 €
2+1 771 €0 €+1 771 €
3+1 771 €0 €+1 771 €
4+1 771 €0 €+1 771 €
5+1 771 €0 €+1 771 €
6+1 771 €0 €+1 771 €
7+1 771 €+538 €+1 233 €
8+1 771 €+1 551 €+220 €
9+1 771 €+1 651 €+120 €
10+1 771 €+1 753 €+18 €
11+1 771 €+1 858 €-87 €
12+1 771 €+1 965 €-194 €
13+1 771 €+2 075 €-304 €
14+1 771 €+2 188 €-417 €
15+1 771 €+2 304 €-533 €
16+1 771 €+2 424 €-653 €
17+1 771 €+2 546 €-775 €
18+1 771 €+2 671 €-900 €
19+1 771 €+2 800 €-1 029 €
20+1 771 €+2 933 €-1 162 €
21+1 771 €+3 068 €-1 297 €
22+1 771 €+3 208 €-1 437 €
23+1 771 €+3 351 €-1 580 €
24+1 771 €+3 498 €-1 727 €
25+1 771 €+3 649 €-1 878 €
Total+44 275 €+39 612 €+4 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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