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Maison 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleIlliers-Combray (28)
Surface82m²
Coût Total138 500€
Loyer Annuel8 464€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 036,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 82 m²

MGN immobilier vous propose longère à rénover entre Illiers combray et Courville sur Eure dans un endroit isolé et sans voisins sur terrain de 3160m² Maison comprenant : entrée sur salon cuisine, couloir desservant 2 chambres, une pièce de vie, cellier, salle d'eau, WC et grange accolée Une dépendance sur le terrain

Surface : 82 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/06/2026

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 210 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.300980, 1.244920
Total : 138 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 131 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8464€/an
Fourchette totale : 567€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6800€ - 10536€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,43 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 345 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-34 345€ (-28.8%)
Marge achat-revente :-19 155€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 713,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 079,03€
Coût de l'assurance :10 387,50€
Taxe foncière : 846,43€/an
Soit par mois : 70,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 200€
    Isolation combles: 82 m² × 100€/m² = 8200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 464 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 473 €
Revenus locatifs : +8 464 €
Charges déductibles : -52 473 €
Résultat foncier Année 1 : -44 009 €(Déficit de 44 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 773 €/an
Revenus locatifs : +8 464 €
Charges déductibles : -5 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 691 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22609.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 464 €52 478 €4 516 €-44 014 €21 400 €22 614 €22 614 €
28 634 €5 656 €4 394 €2 977 €--19 636 €
38 806 €5 531 €4 269 €3 276 €--16 361 €
48 982 €5 401 €4 139 €3 581 €--12 779 €
59 162 €5 267 €4 005 €3 895 €--8 884 €
69 345 €5 128 €3 866 €4 217 €--4 667 €
79 532 €4 985 €3 723 €4 547 €--120 €
89 723 €4 837 €3 575 €4 886 €---
99 917 €4 684 €3 422 €5 234 €---
1010 116 €4 526 €3 264 €5 590 €---
1110 318 €4 362 €3 100 €5 956 €---
1210 524 €4 193 €2 931 €6 331 €---
1310 735 €4 018 €2 757 €6 716 €---
1410 950 €3 838 €2 576 €7 112 €---
1511 169 €3 651 €2 390 €7 517 €---
1611 392 €3 459 €2 197 €7 933 €---
1711 620 €3 260 €1 998 €8 360 €---
1811 852 €3 054 €1 792 €8 799 €---
1912 089 €2 841 €1 579 €9 248 €---
2012 331 €2 621 €1 359 €9 710 €---
2112 578 €2 394 €1 132 €10 184 €---
2212 829 €2 159 €897 €10 670 €---
2313 086 €1 916 €654 €11 170 €---
2413 347 €1 665 €403 €11 682 €---
2513 614 €1 406 €144 €12 209 €---
TOTAL271 115 €143 327 €65 079 €127 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €0 €+1 778 €
6+1 778 €0 €+1 778 €
7+1 778 €0 €+1 778 €
8+1 778 €+1 430 €+348 €
9+1 778 €+1 570 €+208 €
10+1 778 €+1 677 €+101 €
11+1 778 €+1 787 €-9 €
12+1 778 €+1 899 €-121 €
13+1 778 €+2 015 €-237 €
14+1 778 €+2 133 €-355 €
15+1 778 €+2 255 €-477 €
16+1 778 €+2 380 €-602 €
17+1 778 €+2 508 €-730 €
18+1 778 €+2 640 €-862 €
19+1 778 €+2 775 €-997 €
20+1 778 €+2 913 €-1 135 €
21+1 778 €+3 055 €-1 277 €
22+1 778 €+3 201 €-1 423 €
23+1 778 €+3 351 €-1 573 €
24+1 778 €+3 505 €-1 727 €
25+1 778 €+3 663 €-1 885 €
Total+44 450 €+38 336 €+6 114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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