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Appartement à vendre

VilleMazamet (81)
Surface77.7m²
Coût Total108 000€
Loyer Annuel6 951€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 77.7 m²
Prix au m² : 1 093,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 2 chambres, calme, Non meublé

Investissement idéal à Mazamet : appartement de type 3 en très bon état. Ce bien lumineux comprend 2 chambres spacieuses avec placards, un séjour agréable, une cuisine fonctionnelle et une belle salle d'eau. Parfait pour une location long terme ou un premier achat locatif. Actuellement loué. Emplacement calme et proche des commodités. Prix attractif : 85 000 EUR. Opportunité rentable à visiter sans tarder — contactez-nous pour plus d'informations et une visite. Référence agence : 6403

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.491276, 2.370306
Total : 108 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.7m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 6.10€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6951€/an
Fourchette totale : 474€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5685€ - 8499€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 700 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+7 300€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-30 300€ (-39.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 556,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 747,55€
Coût de l'assurance :8 100,00€
Taxe foncière : 695,13€/an
Soit par mois : 57,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais un rafraîchissement léger est recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification et mise à jour des joints et robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais un rafraîchissement léger est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager et mise aux normes plomberie/électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Peinture chambres:2 100€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30m²): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 × 2000€ = 2000€ (vérification et mise à jour joints et robinetterie), Main d'œuvre: 500€
  • Peinture salon:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 × 1200€ = 1200€ (environ 20m²), Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 951 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 737 €
Revenus locatifs : +6 951 €
Charges déductibles : -20 737 €
Résultat foncier Année 1 : -13 786 €(Déficit de 13 786 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 537 €/an
Revenus locatifs : +6 951 €
Charges déductibles : -4 537 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3085.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 951 €20 741 €3 521 €-13 789 €10 700 €3 089 €3 089 €
27 090 €4 446 €3 427 €2 644 €--445 €
37 232 €4 348 €3 329 €2 884 €---
47 377 €4 247 €3 228 €3 130 €---
57 524 €4 142 €3 123 €3 382 €---
67 675 €4 034 €3 015 €3 641 €---
77 828 €3 922 €2 903 €3 906 €---
87 985 €3 807 €2 788 €4 178 €---
98 145 €3 687 €2 668 €4 457 €---
108 307 €3 564 €2 545 €4 743 €---
118 474 €3 437 €2 417 €5 037 €---
128 643 €3 305 €2 286 €5 338 €---
138 816 €3 169 €2 150 €5 647 €---
148 992 €3 028 €2 009 €5 964 €---
159 172 €2 882 €1 863 €6 290 €---
169 356 €2 732 €1 713 €6 623 €---
179 543 €2 577 €1 558 €6 966 €---
189 733 €2 416 €1 397 €7 317 €---
199 928 €2 250 €1 231 €7 678 €---
2010 127 €2 079 €1 060 €8 048 €---
2110 329 €1 902 €882 €8 428 €---
2210 536 €1 718 €699 €8 817 €---
2310 747 €1 529 €510 €9 217 €---
2410 961 €1 333 €314 €9 628 €---
2511 181 €1 131 €112 €10 050 €---
TOTAL222 652 €92 426 €50 748 €130 226 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-3 210 €+4 670 €
2+1 460 €0 €+1 460 €
3+1 460 €+732 €+728 €
4+1 460 €+939 €+521 €
5+1 460 €+1 015 €+445 €
6+1 460 €+1 092 €+368 €
7+1 460 €+1 172 €+288 €
8+1 460 €+1 253 €+207 €
9+1 460 €+1 337 €+123 €
10+1 460 €+1 423 €+37 €
11+1 460 €+1 511 €-51 €
12+1 460 €+1 601 €-141 €
13+1 460 €+1 694 €-234 €
14+1 460 €+1 789 €-329 €
15+1 460 €+1 887 €-427 €
16+1 460 €+1 987 €-527 €
17+1 460 €+2 090 €-630 €
18+1 460 €+2 195 €-735 €
19+1 460 €+2 303 €-843 €
20+1 460 €+2 414 €-954 €
21+1 460 €+2 528 €-1 068 €
22+1 460 €+2 645 €-1 185 €
23+1 460 €+2 765 €-1 305 €
24+1 460 €+2 888 €-1 428 €
25+1 460 €+3 015 €-1 555 €
Total+36 500 €+39 068 €+-2 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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