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Maison Rigny Usse 7 pièce(s)

VilleRigny-Ussé (37)
Surface225
Coût Total349 380
Loyer Annuel24 233
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 253 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 126,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

TURONE Immobilier vous propose cette charmante maison ancienne au fort potentiel située en plein coeur de Rigny-Ussé. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une belle entrée qui mène à de vastes pièces de vie : un salon spacieux, une salle à manger conviviale avec une belle cheminée ainsi qu'une cuisine. Vous y trouverez également une chambre avec salle d'eau attenante et un WC indépendant. A l'étage 4 grandes chambres, une pièce pouvant servir de bureau ou de dressing ainsi qu'une autre pièce, anciennement cuisine, offrant des possibilités de réaménagement et une Salle d'eau et un WC indépendant. Au 2ème étage deux grands espaces grenier. A l'extérieur on retrouve un jardin avec un bassin. Cette maison de caractère offre un cadre de vie paisible et agréable. Elle est idéale pour ceux qui cherchent à s'installer dans une maison spacieuse et pleine de potentiel notamment créer des chambres d'hôtes. Vidéo disponible. N'hésitez pas à prendre contact avec nous au 02 47 98 11 21 pour visiter cette belle propriété. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr. (5.63 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/382300.pdf

Ville : Rigny-Ussé
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37420
Coordonnées : 47.246843, 0.294642
Total : 349 380
Prix d'acquisition : 253 500
Travaux : 75 600
Valeur du bien : 329 100
Frais de notaire : 20 280
Coût estimé : 20 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2019€/mois
Loyer annuel estimé : 24233€/an
Fourchette totale : 1561€ - 2613€/mois
Fourchette annuelle : 18731€ - 31352€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :306 819
Prix d'achat :253 500
Décote à l'achat :-53 319 (-17.4%)
Marge achat-revente :-42 561€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 706,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 808,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 503,69
Coût de l'assurance :30 570,75
Taxe foncière : 2 423,34€/an
Soit par mois : 201,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 019,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 010,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 225 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de la décoration
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 600(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 750
    Isolation combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclut meubles et carrelage, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut sanitaires et carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 350
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rigny-Ussé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 233 €/an
Calcul : 2 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 380 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 223 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 523
Revenus locatifs : +24 233
Charges déductibles : -90 523
Résultat foncier Année 1 : -66 289(Déficit de 66 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 889
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 923 €/an
Revenus locatifs : +24 233
Charges déductibles : -14 923
Résultat foncier Années 2+ : 9 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44889.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 253 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 164 775(65% de 253 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 992 €/an
Calcul : 164 775 € × 3,636% = 5 992
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 23390 53411 288-66 30121 400 €44 901 €44 901 €
224 71814 62910 98310 089--34 812 €
325 21214 31410 66810 899--23 913 €
425 71713 98810 34211 728--12 185 €
526 23113 65210 00612 579---
626 75613 3049 65813 451---
727 29112 9459 29914 345---
827 83712 5748 92815 262---
928 39312 1918 54516 202---
1028 96111 7958 14917 166---
1129 54011 3867 74018 154---
1230 13110 9637 31719 168---
1330 73410 5266 88020 207---
1431 34910 0756 42921 273---
1531 9769 6095 96322 367---
1632 6159 1275 48123 488---
1733 2678 6294 98324 638---
1833 9338 1154 46925 818---
1934 6117 5843 93827 028---
2035 3047 0353 38928 269---
2136 0106 4682 82129 542---
2236 7305 8822 23530 848---
2337 4645 2761 63032 188---
2438 2144 6511 00433 563---
2538 9784 00435834 974---
TOTAL776 204329 258162 504446 94621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 946
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 089-6 420+11 509
2+5 0890+5 089
3+5 0890+5 089
4+5 0890+5 089
5+5 089+118+4 971
6+5 089+4 035+1 054
7+5 089+4 304+785
8+5 089+4 579+510
9+5 089+4 861+228
10+5 089+5 150-61
11+5 089+5 446-357
12+5 089+5 750-661
13+5 089+6 062-973
14+5 089+6 382-1 293
15+5 089+6 710-1 621
16+5 089+7 046-1 957
17+5 089+7 391-2 302
18+5 089+7 745-2 656
19+5 089+8 108-3 019
20+5 089+8 481-3 392
21+5 089+8 863-3 774
22+5 089+9 254-4 165
23+5 089+9 656-4 567
24+5 089+10 069-4 980
25+5 089+10 492-5 403
Total+127 225+134 084+-6 859
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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