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Appartement à vendre

VillePont-Hébert (50)
Surface55.3m²
Coût Total88 140€
Loyer Annuel5 685€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 55.3 m²
Prix au m² : 1 184,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 14,1 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon

A Pont Hebert, dans une résidence , le CABINET FAUDAIS vous présente cet appartement. Idéal pour de l'investissement locatif ou pour une premiere acquisition, il dispose d'une cuisine ouverte sur le  séjour avec balcon, une salle d'eau, un wc et deux chambres. Une cave complête ce bien. Résidence calme avec parking et a 5mn a pied du bourg tous commerces.

Ville : Pont-Hébert
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50880
Coordonnées : 49.177255, -1.182754
Total : 88 140€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 82 900€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.3m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 474€/mois
Loyer annuel estimé : 5685€/an
Fourchette totale : 376€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4516€ - 7157€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 110,17 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :61 392 €
Prix d'achat :65 500 €
Décote à l'achat :+4 108€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-26 748€ (-43.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 518,68€
Coût de l'assurance :7 712,25€
Taxe foncière : 568,49€/an
Soit par mois : 47,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la baignoire, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pont-Hébert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 474 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 685 €/an
Calcul : 474 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 140 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 341 €
Revenus locatifs : +5 685 €
Charges déductibles : -21 341 €
Résultat foncier Année 1 : -15 656 €(Déficit de 15 656 €)
Imputable sur revenu global : 15 656 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 941 €/an
Revenus locatifs : +5 685 €
Charges déductibles : -3 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 744 €/an
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 685 €21 344 €3 067 €-15 659 €15 659 €--
25 799 €3 863 €2 987 €1 935 €---
35 915 €3 780 €2 904 €2 134 €---
46 033 €3 695 €2 818 €2 338 €---
56 154 €3 606 €2 729 €2 548 €---
66 277 €3 513 €2 636 €2 763 €---
76 402 €3 418 €2 541 €2 984 €---
86 530 €3 319 €2 442 €3 211 €---
96 661 €3 216 €2 339 €3 444 €---
106 794 €3 110 €2 233 €3 684 €---
116 930 €3 000 €2 123 €3 930 €---
127 068 €2 886 €2 009 €4 182 €---
137 210 €2 768 €1 891 €4 441 €---
147 354 €2 646 €1 769 €4 708 €---
157 501 €2 520 €1 643 €4 981 €---
167 651 €2 389 €1 512 €5 262 €---
177 804 €2 253 €1 376 €5 551 €---
187 960 €2 112 €1 235 €5 848 €---
198 119 €1 967 €1 090 €6 153 €---
208 282 €1 816 €939 €6 466 €---
218 447 €1 660 €783 €6 788 €---
228 616 €1 498 €621 €7 119 €---
238 789 €1 330 €453 €7 459 €---
248 965 €1 157 €280 €7 808 €---
259 144 €977 €100 €8 167 €---
TOTAL182 089 €83 843 €44 519 €98 246 €15 659 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 698 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 194 €-4 698 €+5 892 €
2+1 194 €+581 €+613 €
3+1 194 €+640 €+554 €
4+1 194 €+701 €+493 €
5+1 194 €+764 €+430 €
6+1 194 €+829 €+365 €
7+1 194 €+895 €+299 €
8+1 194 €+963 €+231 €
9+1 194 €+1 033 €+161 €
10+1 194 €+1 105 €+89 €
11+1 194 €+1 179 €+15 €
12+1 194 €+1 255 €-61 €
13+1 194 €+1 332 €-138 €
14+1 194 €+1 412 €-218 €
15+1 194 €+1 494 €-300 €
16+1 194 €+1 579 €-385 €
17+1 194 €+1 665 €-471 €
18+1 194 €+1 754 €-560 €
19+1 194 €+1 846 €-652 €
20+1 194 €+1 940 €-746 €
21+1 194 €+2 036 €-842 €
22+1 194 €+2 136 €-942 €
23+1 194 €+2 238 €-1 044 €
24+1 194 €+2 342 €-1 148 €
25+1 194 €+2 450 €-1 256 €
Total+29 850 €+29 474 €+376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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